Olympus Blog

Theo Luật Nhà ở 2014, từ 1/7/2015, nhà đầu tư chỉ được làm dự án nhà ở thương mại khi có quyền sử dụng với đất ở. Cơ chế này, theo Chính phủ, làm bó hẹp các trường hợp thực hiện dự án nhà ở thương mại dưới quy mô khu đô thị, nhất là tại các khu vực mới, chưa có đất ở.

Do đó, Chính phủ đề xuất cho thí điểm trong 5 năm việc nhà đầu tư thỏa thuận nhận quyền sử dụng với đất nông nghiệp, phi nông nghiệp không phải đất ở, đất khác trong cùng thửa để làm dự án nhà ở thương mại.

Góp ý tại thảo luận tổ ở Quốc hội ngày 13/11, bà Nguyễn Phương Thủy, Phó chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật nêu thực tế giá đất đang sốt, tăng phi mã, nhất là sau các phiên đấu giá ở huyện ven đô thị và chưa có giải pháp kiểm soát.

Trường hợp thí điểm cho phép mở rộng đất nông nghiệp, phi nông nghiệp (thương mại, dịch vụ…) làm dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận, bà Thủy lo ngại sẽ khiến cơn sốt giá đất lây lan, tạo rào cản cho doanh nghiệp có nhu cầu sử dụng, tiếp cận nguồn lực đất đai.

“Nếu tổ chức, cá nhân chăm chăm mua gom để chuyển thành nhà ở thương mại, giá đất sẽ tăng, tiếp cận đất đai càng khó khăn hơn”, bà nói và đề nghị chỉ nên thí điểm ở đô thị lớn, đang có nhu cầu cao về nhà ở như Hà Nội, TP HCM.

Thời gian qua, nhiều huyện ven Hà Nội nóng về đấu giá đất với giá trúng lên tới 100 triệu đồng một m2, như tại Thanh Oai, Hoài Đức. Các mức giá này gấp 5-6 lần giá khởi điểm.

Ông Hà Sỹ Đồng, Phó chủ tịch thường trực tỉnh Quảng Trị lo lắng thí điểm không hiệu quả sẽ dẫn tới tình trạng đất đai trục lợi, đầu cơ và tích tụ đất đai. Điều này gây ảnh hưởng tiêu cực tới giá bất động sản.

Hệ quả là các dự án phân khúc nhà thương mại phát triển ồ ạt, dư thừa cung và tiền đầu tư bị chôn trong dự án bất động sản, gây lãng phí. Ông Hoàng Minh Hiếu, Ủy ban thường trực Ủy ban Pháp luật, dẫn ví dụ tại Trung Quốc, sau thời kỳ “bung” ồ ạt, họ đang dư 90 triệu căn hộ. Khoảng 20 năm nữa Trung Quốc cũng không tiêu thụ hết số lượng căn hộ này.

“Chỉ nên thí điểm chính sách này tại các đô thị, nơi có nhu cầu nhà ở xã hội lớn để tăng cung, nhằm đáp ứng nhu cầu của người dân và hạ giá nhà”, ông Hoàng Minh Hiếu góp ý.

Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, từ nay tới 2025, bình quân mỗi năm Hà Nội, TP HCM thiếu khoảng 50.000 căn hộ. Trong khi số dự án nhà ở thương mại được cấp phép giảm và gặp vướng mắc thủ tục, đất đai chủ yếu ở các địa phương này.

Phó chủ tịch thường trực tỉnh Quảng Trị Hà Sỹ Đồng cũng cho rằng Hà Nội, TP HCM là các thành phố lớn hoặc những địa phương có nhiều dự án vướng mắc, cần ưu tiên các dự án phù hợp với nhu cầu thực tế của thị trường địa phương.

“Cần đảm bảo duy trì diện tích đất lúa ổn định 3,5 triệu ha và tỷ lệ che phủ rừng 42%, do đây là điều kiện bảo vệ tài nguyên thiên nhiên và an ninh lương thực quốc gia. Thủ tục cũng phải đơn giản, tránh phát sinh cơ chế xin – cho gây khó khăn cho nhà đầu tư”, ông Đồng góp ý.

Theo dự thảo nghị quyết, Chính phủ đề xuất dự án trong diện thí điểm có diện tích đất ở tăng thêm tối đa 30% trong thời kỳ quy hoạch so với hiện trạng sử dụng đất ở. Theo ông Hà Sỹ Đồng, việc đưa ra tiêu chí diện tích này là bước quan trọng, song chưa rõ cơ sở của con số 30% thế nào.

Thẩm tra trước đó, Ủy ban Kinh tế đặt vấn đề phần diện tích đất làm dự án nhà ở thương mại này đã được quy định trong Luật Đất đai hay chưa. Trường hợp không bao gồm, cơ quan thẩm tra cho rằng cần quy định rõ, vì hạn mức diện tích đất tối đa để làm dự án nhà ở thương mại có thể vượt quá 30% phần đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch.

Giải trình tại phiên thảo luận tổ, Bộ trưởng Tài nguyên và Môi trường Đỗ Đức Duy cho biết theo Nghị quyết 18 của Trung ương, việc giao đất, cho thuê đất được thực hiện qua đấu giá quyền sử dụng và đấu thầu.

Vì thế, hình thức nhận chuyển quyền hoặc chuyển mục đích với đất đang sử dụng là hình thức bổ sung và Chính phủ đề xuất tối đa 30% diện tích đất theo phương thức này. 70% diện tích còn lại dự án phải thực hiện qua đấu thầu, đấu giá theo Nghị quyết 18.

Ông Duy nói thêm bản chất việc thí điểm mở rộng đất lần này là để bổ sung hình thức tiếp cận đất đai trong làm nhà ở thương mại.

Trước ý kiến băn khoăn của các đại biểu việc chồng lấn với Luật Đất đai 2024, ông Duy trấn an Chính phủ đã thiết kế thêm điều khoản tránh việc trùng lặp này tại dự thảo nghị quyết. Tức là, trường hợp nào đã được điều chỉnh bởi Luật Đất đai 2024 thì loại trừ phạm vi điều chỉnh bởi nghị quyết này.

Theo chương trình, Quốc hội sẽ thảo luận tại hội trường dự thảo nghị quyết này vào ngày 21/11, thông qua vào cuối kỳ họp thứ 8.

Anh Minh

Vào nhiệm kỳ đầu của ông Donald Trump, lãi suất trung bình của khoản vay mua nhà kỳ hạn 30 năm dao động quanh mức thấp kỷ lục 2,65-4,94%. Nó lao dốc vào năm cuối nhiệm kỳ của ông, do tác động từ đại dịch.

Trong chiến dịch vận động tranh cử cho nhiệm kỳ hai, Trump hứa giúp người Mỹ dễ sở hữu nhà hơn bằng cách giảm lãi suất vay thế chấp đang ở mức trên 6%, thông qua các chính sách kiềm chế lạm phát. Tuy nhiên, chương trình nghị sự kinh tế mà ông đề xuất lại có thể dẫn đến điều ngược lại, theo các chuyên gia.

Lãi suất vay mua nhà ở Mỹ phụ thuộc vào nhiều yếu tố, đặc biệt là lợi suất trái phiếu kho bạc kỳ hạn 10 năm, được các ngân hàng sử dụng làm tham chiếu. Dù Cục Dự trữ liên bang (Fed) đã 2 lần giảm lãi suất cơ bản, lợi suất trái phiếu kho bạc gần đây vẫn tăng. Thậm chí, lợi suất còn cao hơn nữa sau chiến thắng của Trump, khiến lãi vay mua nhà lên tới 6,79%, theo hãng thế chấp Freddie Mac.

Danielle Hale, Kinh tế trưởng hãng môi giới Realtor nói diễn biến cho thấy giới đầu tư dự báo lợi suất trái phiếu sẽ còn tăng khi ông Trump bước vào Nhà Trắng và đã bắt đầu điều chỉnh theo hướng này. “Vì vậy, nếu lợi suất chung tăng lên cũng có nghĩa là lãi suất thế chấp có thể tăng theo”, ông nói.

Trump muốn áp thuế đối với hàng hóa nước ngoài, giảm thuế doanh nghiệp và dỡ bớt quy định quản lý. Những chính sách này có thể thúc đẩy tăng trưởng nhưng cũng nguy cơ làm tăng lạm phát và nợ công. Kết quả là lãi suất, lợi suất trái phiếu khả năng cao hơn, kéo theo lãi vay mua nhà cũng tăng.

Đợt tăng lợi suất trái phiếu tuần trước phản ánh kỳ vọng của giới đầu tư rằng các chính sách kinh tế mà Trump đề xuất sẽ làm tăng thâm hụt ngân sách liên bang và đẩy lạm phát lên cao. Ủy ban phi đảng phái về Ngân sách Trách nhiệm dự báo các đề xuất của ông làm tăng thâm hụt thêm 7.750 tỷ USD trong thập kỷ tới.

Để thanh toán nợ công, chính phủ có thể phải phát hành thêm trái phiếu. Các nhà đầu tư khi ấy sẽ yêu cầu mức lợi suất cao hơn để thu mua. Khi lợi suất tăng lên, lãi suất vay mua nhà lên theo. “Các chính sách tài khóa của Trump có khả năng khiến lãi suất thế chấp tăng và trở nên khó dự đoán hơn từ cuối năm nay đến 2025”, Lisa Sturtevant, Kinh tế trưởng tại công ty dịch vụ dữ liệu bất động sản Bright MLS cho biết. Bà dự báo lãi suất trung bình khoản vay kỳ hạn 30 năm sẽ khó xuống dưới 6% trong năm tới.

Chưa kể, trường hợp chi tiêu tăng làm lạm phát tăng lại thì Fed có thể phải tạm dừng các đợt cắt giảm lãi suất đã bắt đầu vào tháng 9. Fed không thiết lập lãi vay mua nhà nhưng các quyết định của họ và quỹ đạo lạm phát đều ảnh hưởng đến lợi suất trái phiếu kỳ hạn 10 năm.

Vì vậy, việc Fed điều chỉnh chính sách được kỳ vọng sẽ mở đường cho lãi suất thế chấp giảm dần. Nhưng điều này có thể thay đổi nếu các chính sách của chính quyền tiếp theo làm cho lạm phát tăng vọt trở lại. “Vẫn có nhiều lý do để kỳ vọng lãi suất thế chấp có thể giảm, nhưng chính sách (của Trump) vẫn là một ẩn số lớn”, ông Danielle Hale nói.

Dự báo xu hướng lãi vay mua nhà là việc khó vì nó bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố, từ chi tiêu của chính phủ và sức khỏe nền kinh tế, đến căng thẳng địa chính trị và sự dao động của thị trường chứng khoán và trái phiếu.

Trước cuộc bầu cử, các nhà kinh tế cho rằng lãi sẽ giảm còn khoảng 6% cuối năm nay và tiếp tục đi xuống vào năm tới. Tuy nhiên, Hiệp hội Ngân hàng Thế chấp và Realtor hiện cho rằng nó vẫn sẽ dao động quanh mức 6% vào 2025. Công ty dịch vụ tài chính First American cho rằng có thể về khoảng 6% nhưng không chắc.

NAR ước tính lãi vay mua nhà kỳ hạn 30 năm sẽ dao động từ 5,5% đến 6,5% trong nhiệm kỳ thứ hai của Tổng thống Trump. “Nếu chính quyền Trump có thể đưa ra một kế hoạch khả thi để giảm thâm hụt ngân sách, thì lãi suất vay mua nhà có thể giảm”, Lawrence Yun, Kinh tế trưởng NAR nói.

Trong khi đó, Giám đốc nghiên cứu kinh tế công ty công nghệ bất động sản Redfin Chen Zhao, cho biết “rất khó để tưởng tượng lãi suất vay mua nhà dưới 6% vào năm tới trừ khi Mỹ rơi vào suy thoái”.

Các nhà phân tích lĩnh vực xây dựng nhà tại Raymond James & Associates cho rằng lãi vay sẽ “cao hơn trong thời gian dài hơn” do kết quả của cuộc bầu cử. Họ dự báo những người mua nhà lần đầu có thể đối mặt với nhiều thách thức về khả năng chi trả hơn vào mùa xuân tới, giai đoạn cao điểm trong năm.

Lãi vay tăng có thể khiến người mua nhà trả thêm hàng trăm USD tiền nhà mỗi tháng, khả năng kéo giảm sức mua trong lúc giá nhà vẫn ở mức gần kỷ lục dù đã giảm kể từ năm 2022. Lãi vay và giá cao trì hoãn quyết định của những người mua lần đầu. Nhóm này chỉ còn chiếm 24% tổng số giao dịch giai đoạn từ tháng 7/2023 đến tháng 6/2024, thấp kỷ lục từ năm 1981, theo dữ liệu từ Hiệp hội Môi giới bất động sản quốc gia Mỹ (NAR). Trước năm 2008, tỷ lệ người mua nhà lần đầu này thường chiếm khoảng 40%.

Lãi tăng còn có thể ngăn người sở hữu bán lại nhà, vì họ phải mua lại căn nhà mới với chi phí vay cao hơn, khiến nguồn cung tiếp tục hạn chế. Lãi vay đã giảm từ mức cao 8% xuống 6,79% nhưng vẫn là mức quá cao đối với nhiều người bán tiềm năng. Hơn 4 trong 5 chủ nhà hiện đang có khoản vay lãi dưới 6%, theo Realtor.

Anh Kỳ (theo AP)

Nội dung trên được Viện Kinh tế tài nguyên và Môi trường nêu trong bản kiến nghị vừa gửi thường trực UBND TP HCM.

Theo viện này, thời gian qua vẫn ghi nhận nhiều phản ánh, khiếu nại từ người dân về bất nhất trong cách tính nghĩa vụ tài chính của cơ quan thuế. Nhiều Chi cục thuế trên địa bàn thành phố đã tính tiền sử dụng đất cho người dân theo bảng giá điều chỉnh mới (Quyết định 79/2024) dù thời gian nộp hồ sơ là trước 31/10 (thời điểm bảng giá mới chưa có hiệu lực). Điều này dẫn đến nhiều hồ sơ bị đội tiền sử dụng đất lên quá cao so với cách tính của bảng giá cũ (Quyết định 02/2020).

Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường cho biết khi ban hành bảng giá đất điều chỉnh, thành phố đã có quy định rõ về chuyển tiếp. Cụ thể, khi cơ quan nhà nước tiếp nhận hồ sơ nhà đất của người dân trước thời điểm Quyết định 79 có hiệu lực, giá đất để tính nghĩa vụ tài chính, thuế được áp dụng tại thời điểm nộp hồ sơ.

“Như vậy những hồ sơ nhà đất của người dân nộp trước ngày 31/10 theo quy định vẫn sẽ được tính theo bảng giá đất cũ. Việc các Chi cục thuế tính các hồ sơ này theo bảng giá điều chỉnh là không đúng với quyết định”, Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường nêu.

Để đảm bảo quyền lợi của người dân, Viện này kiến nghị thành phố chỉ đạo cơ quan thuế cụ thể là Cục Thuế TP HCM thực hiện nghiêm các điều khoản về chuyển tiếp theo Quyết định 79. Trường hợp có vướng mắc thì xin ý kiến chỉ đạo để điều chỉnh cho phù hợp, tránh bất nhất trong chính sách về giải quyết hồ sơ một cửa liên thông khi tính thuế cho người dân.

Trả lời VnExpress, lãnh đạo Cục Thuế TP HCM cho biết đã thực hiện đúng quy định tại Nghị định số 103 và Luật Đất đai năm 2024 về trình tự tiếp nhận hồ sơ, thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính đất đai.

Cục Thuế đã có hướng dẫn gửi các Chi cục thuế quận, huyện, TP Thủ Đức xác định thời điểm tính tiền sử dụng đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng, công nhận quyền sử dụng… theo bảng giá điều chỉnh (hiệu lực từ 31/10) là lúc Nhà nước ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Với trường hợp công nhận quyền sử dụng đất (cấp giấy chứng nhận lần đầu) là thời điểm người dân nộp đủ hồ sơ hợp lệ.

“Những hồ sơ nộp đến các cơ quan chức năng (với đầy đủ hồ sơ hợp lệ) và có biên nhận trước 31/10 là được tính thuế theo bảng giá cũ”, đại diện Cục thuế nói.

Bảng giá điều chỉnh theo Quyết định 79 của TP HCM có hiệu lực từ ngày 31/10 đến hết năm 2025. So với dự thảo hồi tháng 7, khung giá đất ở của thành phố có 4.299 tuyến đường đã giảm xuống, 160 tuyến giữ nguyên và 98 đường tăng thêm. Nhìn chung, mức giá mới giảm 20-25% so với dự thảo và tăng 4-38 lần so với Quyết định 02 (chưa nhân hệ số K), tùy vị trí. Mức giá mới này được cho là thấp hơn thị trường 25-50%.

Bảng giá đất điều chỉnh được dùng làm căn cứ để tính tiền bồi thường, xác định giá đất cho người tái định cư với người được bồi thường về đất ở; tính thuế sử dụng, thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bảng giá này cũng được dùng để tính các khoản phí và lệ phí liên quan đến sử dụng, chuyển nhượng hoặc khi làm các thủ tục hành chính về đất đai.

Theo Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM, việc điều chỉnh bảng giá đất có thể tác động đến nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất của một số người dân trên địa bàn. Để giải quyết những tác động này, Chính phủ đã giao Bộ Tài chính tham mưu ban hành Nghị định về miễn, giảm tiền sử dụng đất, trong đó có chuyển mục đích sử dụng của hộ gia đình, cá nhân đối với một số trường hợp.

Phương Uyên

Tại Talkshow “Sở hữu nhà ở xã hội từ giấc mơ đến hiện thực” do Tập đoàn Hoàng Quân và báo Đại biểu nhân dân tổ chức ngày 17/11, Tiến sĩ Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, cho biết tiến độ triển khai đề án Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp đang rất chậm.

Cụ thể, theo số liệu của Bộ Xây dựng, năm 2021 có 16 doanh nghiệp đã đăng ký thực hiện hơn 1 triệu căn nhà ở xã hội, nhưng đến nay mới 10% trong đó được triển khai, số lượng dự án hoàn thành đạt 4% kế hoạch. Giai đoạn 2021-2025, cả nước dự kiến cần 1,1 triệu căn nhưng khả năng đáp ứng chỉ 0,4 triệu căn (được 36%). Giai đoạn 2026 – 2030, nhu cầu là hơn 1,3 triệu căn và khả năng đáp ứng dự kiến khoảng 0,6 triệu căn (được 46%).

Tình hình triển khai gói 120.000 tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội cũng chỉ mới giải ngân 1.783 tỷ đồng (tương đương 1,5% quy mô gói), trong đó dư nợ từ người mua nhà đi vay chỉ 150 tỷ đồng.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, chỉ ra 5 điểm nghẽn của nhà ở xã hội gồm quỹ đất, thủ tục, cơ chế, lãi suất và đầu ra thị trường. Hiện nay thủ tục triển khai nhà ở xã hội đã được “cởi trói” phần nào nhưng vẫn còn vướng cơ chế, quy trình khi mỗi địa phương thực hiện một kiểu, hồ sơ phê duyệt phức tạp, kéo dài làm nản lòng doanh nghiệp.

Còn ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế Quốc hội, nhận định làm nhà ở xã hội khó hơn là nhà thương mại, bởi nguồn vốn hỗ trợ chủ yếu là các gói tín dụng ngắn và trung hạn, mang tính thời điểm, không bền vững. Cơ chế triển khai vẫn là doanh nghiệp tự bỏ vốn đầu tư nhưng bị giới hạn lợi nhuận tối đa 10% trong khi thủ tục, quy chế khó hơn làm nhà thương mại.

“Nhiều chủ đầu tư không mặn mà, chọn phân khúc này phần nhiều là sự san sẻ với xã hội”, ông Hiếu nói.

Quan trọng là tìm quỹ đất làm nhà ở xã hội rất khó, nhất là những đô thị lớn như Hà Nội, TP HCM. Ngay cả ở các tỉnh cũng có tình trạng vừa thiếu, vừa thừa quỹ đất do địa phương chưa quan tâm, chủ động dành quỹ đất cho loại hình này khi quy hoạch.

Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM Lê Hoàng Châu cho rằng một “điểm nghẽn” lớn khác là lãi suất vay. Nhà ở xã hội là sản phẩm mà Chính phủ mong muốn phát triển dành riêng cho nhóm người có thu nhập thấp. Nhưng thu nhập thấp khó đi vay mua nhà khi lãi suất lên đến 6,6%, mức này thậm chí cao hơn cả lãi vay ưu đãi nhiều nhà băng áp dụng cho mua dự án thương mại.

“Từ 4,8% tăng lên 6,6% là mức tăng khá cao. Lãi tăng đồng nghĩa chi phí mua nhà tăng và người dân càng khó tiếp cận”, ông Châu nhận xét.

Thạc sĩ Trần Hoàng Nam, Trường ĐH Kinh tế Tài chính TP HCM, nêu ý kiến về câu chuyện đầu ra. Nhiều địa phương, người dân muốn mua nhà ở xã hội thì không có, nhưng không thiếu dự án bán chẳng ai quan tâm. Các nhà phát triển cần xem xét lại chất lượng nhà ở xã hội, không giữ tâm lý làm nhà ở xã hội là phải ở vùng sâu vùng xa, vị trí xấu, không cần tiện ích, dịch vụ hay chất lượng sống cao. Nếu làm dự án ở nơi không thuận lợi giao thông, hạ tầng xã hội, giáo dục, y tế dân sinh không tốt… thì làm cũng bỏ phí. Rõ ràng nhất là hàng nghìn căn nhà tái định cư hoang phế những năm qua.

Bàn về giải pháp để đề án phát triển hơn 1 triệu căn nhà ở xã hội có thể đi vào hiện thực, Tiến sĩ Cấn Văn Lực cho rằng cần có sự chung tay của “bốn nhà” gồm: nhà nước, nhà băng, nhà phát triển và nhà dân. Trong đó nhà nước giữ vai trò là đầu tàu, các địa phương chủ động xây dựng rà soát, thực hiện quy hoạch quỹ đất cho nhà ở xã hội. Cần sớm nghiên cứu ban hành các chính sách hỗ trợ phù hợp với đặc thù của địa phương.

Về phía nhà băng nên xem xét lại câu chuyện lãi suất vay ưu đãi sao cho thực sự “ưu đãi” với nhóm thu nhập thấp. Nhà phát triển dự án dừng tư duy “làm cho xong” mà phải “làm cho tới”. Bởi nhà ở xã hội cũng phải đảm bảo chất lượng, đầy đủ hệ sinh thái liên quan gồm hạ tầng giao thông, trường học, bệnh viện, chợ…

Còn với nhà dân (người mua nhà ở xã hội), bên cạnh sự hỗ trợ của các ban ngành, cần chủ động trong tích lũy, lập kế hoạch tài chính cho việc mua, hiện thực hóa giấc mơ an cư trong bối cảnh thị trường đang chuyển đổi.

Về nâng chất lượng cho nhà ở xã hội, Tiến sĩ Trương Anh Tuấn, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Hoàng Quân, cho biết doanh nghiệp đã có những hành động thiết thực trong việc thay đổi quan điểm về làm nhà ở xã hội. Hướng đến phát triển loại hình này có chất lượng tương đương nhà thương mại. Hoàng Quân cũng vừa giới thiệu bộ tiêu chuẩn E.S.H.C (tiêu chuẩn về phát triển nhà ở xã hội chất lượng cao) sẽ được áp dụng tại tất cả dự án của doanh nghiệp thời gian tới.

Ông Phan Đức Hiếu cho biết cũng đã kiến nghị Bộ Xây dựng, Tài nguyên và Môi trường sớm giúp các địa phương triển khai quy chuẩn về nhà ở xã hội, đưa hoạt động phát triển loại hình này vào kế hoạch trong năm tới, tránh hiện tượng mỗi địa phương thực hiện một kiểu. Để đạt được mục tiêu xây dựng một triệu căn nhà ở xã hội, chính quyền các địa phương cần đẩy mạnh cải cách thể chế, quy hoạch lại quỹ đất, ban hành các chính sách hỗ trợ người dân.

Phương Uyên

Tại kỳ họp chuyên đề mới đây, HĐND TP Hà Nội đã thông qua nhiệm vụ quy hoạch xây dựng 3 khu công nghiệp tại Thường Tín và Sóc Sơn với tổng diện tích khoảng 635 ha. Nhiệm vụ quy hoạch xây dựng là cơ sở để lập đồ án quy hoạch, lập các dự án đầu tư, cấp giấy phép và quản lý đầu tư xây dựng, gắn liền với một dự án cụ thể.

Theo đó, khu công nghiệp Bắc Thường Tín có quy mô khoảng 137 ha, nằm tại các xã Văn Bình, Liên Phương, Ninh Sở, huyện Thường Tín. Dự án hướng tới các ngành nông nghiệp công nghệ cao, chế biến nông sản, thực phẩm chất lượng cao, cơ khí chế tạo, điện tử.

Khu vực lập quy hoạch gồm đất thương mại, dịch vụ, kho hàng, cây xanh, giao thông, đất an ninh, bãi đỗ xe, xưởng sửa chữa. Khu này dự kiến thu hút 7.000 công nhân, người lao động. Quỹ đất 8 ha xây dựng nhà ở xã hội dự kiến bố trí tại ô đất ký hiệu C3-2, thuộc xã Khánh Hà, huyện Thường Tín.

Dự án thứ hai là khu công nghiệp Phụng Hiệp gần 175 ha, thuộc 4 xã huyện Thường Tín. Khu công nghiệp cũng hướng tới các ngành nông nghiệp công nghệ cao, chế biến nông sản, dự kiến thu hút 8.000 người lao động. Khu nhà ở xã hội được bố trí trên quỹ đất rộng 8 ha tại các ô đất ký hiệu A3/NO1 và A3/NO2, huyện Thường Tín.

Khu công nghiệp Sóc Sơn với diện tích lập quy hoạch 324 ha, thuộc xã Tân Dân và Minh Trí, huyện Sóc Sơn. Dự án hướng tới các ngành công nghiệp sạch, ưu tiên công nghiệp điện tử, công nghệ thông tin, cơ khí, sản xuất ôtô, mỹ phẩm, dệt may.

Khu vực lập quy hoạch gồm đất hành chính, trung tâm điều hành, thương mại, dịch vụ, cơ sở sản xuất. UBND huyện Sóc Sơn đề xuất địa điểm xây nhà ở xã hội cho công nhân nằm tại hai xã Minh Trí và Minh Phú, diện tích khoảng 45 ha.

Hà Nội hiện có 10 khu công nghiệp hoạt động, tổng diện tích hơn 1.300 ha. Trong đó, 9 dự án đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng, có tỷ lệ lấp đầy 100%. Một dự án đang hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật.

Theo Avison Young, giá thuê trung bình các khu công nghiệp thuộc địa bàn thành phố đạt hơn 220 USD (khoảng 5,5 triệu đồng) mỗi m2 cho một kỳ hạn thuê. Một số huyện có giá thuê trung bình vượt 250 USD (6,3 triệu đồng) mỗi m2 gồm Mê Linh, Long Biên, Sóc Sơn, Đông Anh.

Ngọc Diễm

Nội dung này được nêu tại Nghị quyết giám sát việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội, vừa được Quốc hội thông qua chiều 23/11.

Quốc hội yêu cầu Chính phủ, Bộ ngành và địa phương có biện pháp điều tiết để đa dạng hóa sản phẩm cho thị trường bất động sản, hài hòa giữa cung và cầu; tăng nguồn cung bất động sản giá thấp; đáp ứng nhu cầu về nhà ở, bảo đảm an sinh xã hội.

“Có giải pháp căn cơ, dài hạn để đưa giá bất động sản về đúng giá trị nội tại, ngăn chặn việc thao túng, sử dụng các phiên đấu giá quyền sử dụng đất nhằm mục đích tạo sốt giá”, Nghị quyết nêu.

Cơ quan chức năng theo dõi sát tình hình, diễn biến thị trường bất động sản, tăng cường phân tích, dự báo để điều tiết, lành mạnh hóa thị trường trên nguyên tắc tôn trọng quy luật của thị trường; ngăn chặn tình trạng thị trường “phát triển nóng” hoặc “đóng băng”, ảnh hưởng tiêu cực đến sự phát triển chung của nền kinh tế.

Chính phủ nghiên cứu, ban hành mới các luật về mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang bảo; nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất, thực hiện mục tiêu tái phân phối thu nhập và động viên nguồn thu hợp lý, ổn định cho ngân sách nhà nước.

Bộ ngành được giao xây dựng và hoàn thiện cơ sở dữ liệu quốc gia về đăng ký tài sản có sự liên thông, chia sẻ, tích hợp giữa các hệ thống đăng ký thuộc các lĩnh vực chuyên ngành khác nhau; bảo đảm sự công khai, minh bạch, dễ tiếp cận các thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản.

Chính phủ giải quyết phù hợp, xử lý dứt điểm dự án bất động sản gặp khó khăn, đình trệ do quá trình triển khai thực hiện kéo dài; đánh giá đầy đủ lợi ích – chi phí và tính khả thi của phương án giải quyết để giải phóng nguồn lực cho thị trường bất động sản, tạo động lực phát triển kinh tế – xã hội. Quốc hội cũng lưu ý trong những dự án này, không hình sự hóa các quan hệ kinh tế – dân sự; song không hợp thức hóa các vi phạm.

Sơn Hà

Theo Luật Nhà ở 2014, từ 1/7/2015, nhà đầu tư được làm dự án nhà ở thương mại khi có quyền sử dụng với đất ở. Cơ chế này, theo Chính phủ, làm bó hẹp các trường hợp thực hiện dự án nhà ở thương mại dưới quy mô khu đô thị, nhất là tại các khu vực mới, chưa có đất ở.

Do đó, Chính phủ đề xuất Quốc hội xem xét dự thảo Nghị quyết, trong đó cho thí điểm trong 5 năm việc nhà đầu tư thỏa thuận nhận quyền sử dụng với đất nông nghiệp, phi nông nghiệp không phải đất ở, đất khác trong cùng thửa để làm dự án nhà ở thương mại.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA) góp ý ưu tiên thí điểm với doanh nghiệp nhận chuyển quyền sử dụng hoặc đang có quỹ đất để làm dự án nhà ở thương mại vừa túi tiền, phù hợp tình hình kinh tế của địa phương.

Việc này theo ông sẽ thúc đẩy cấu trúc lại sản phẩm nhà ở đang lệch pha về phân khúc cao cấp, giúp thị trường phát triển an toàn, bền vững.

Tại phiên thảo luận quốc hội tuần trước, nhiều đại biểu Quốc hội băn khoăn khi thí điểm mở rộng đất làm dự án nhà ở thương mại trong khi không ít nơi xây xong không ai ở, còn phát triển nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền người dân vẫn gặp khó. Theo họ, nhà ở xã hội, nhà giá bình dân là phân khúc có nhu cầu thực của người dân tại nhiều địa phương.

Cũng theo dự thảo nghị quyết trình Quốc hội, dự án được chọn thí điểm phải được thực hiện tại khu vực đô thị, không thuộc công trình phải thu hồi. Dự án thí điểm cần có tối đa 30% diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch (so với hiện trạng sử dụng đất) theo phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai của quy hoạch tỉnh đến 2030.

Chủ tịch HoREA cho biết tiêu chí trên sẽ giúp hạn chế tình trạng nhà đầu tư lợi dụng nghị quyết thí điểm để “mua gom” đất nông nghiệp tràn lan hoặc lấy đất trồng lúa làm dự án nhà ở thương mại. Bởi Luật Đất đai 2024 quy định chặt chẽ về quy hoạch đất trồng, cơ chế bảo vệ đất lúa, nhằm bảo đảm an ninh lương thực quốc gia.

Việc thí điểm này là bước tháo gỡ khó khăn về nguồn cung của các dự án bất động sản trong bối cảnh giá tăng cao do một phần nguyên nhân từ khó khăn tiếp cận đất đai.

Danh mục khu đất được chọn thí điểm mở rộng loại đất chuyển đổi sẽ do UBND cấp tỉnh trình HĐND cùng cấp phê duyệt. Ngoài đề xuất từ cấp có thẩm quyền, ông Lê Hoàng Châu kiến nghị bổ sung thêm tiêu chí nhà đầu tư được đề xuất bổ sung khu đất vào danh mục này.

Thời gian qua, nhiều huyện ven Hà Nội nóng về đấu giá đất với giá trúng lên tới 100 triệu đồng một m2, như tại Thanh Oai, Hoài Đức. Các mức giá này gấp vài lần tới chục lần giá khởi điểm. Gần đây các phiên đấu giá ở huyện ven giảm nhiệt sau các động thái siết lại từ cơ quan quản lý, song giá trúng vẫn ở mức cao 55-75 triệu đồng một m2.

Dự kiến Quốc hội biểu quyết thông qua nghị quyết này vào ngày 30/11.

Ngọc Diễm

Tại diễn đàn “Lắng nghe nông dân nói” ngày 24/11, ông Nguyễn Mạnh Hiếu – Chủ tịch Hội nông dân xã Phú Yên (huyện Phú Xuyên, Hà Nội) chia sẻ thời gian qua, một số huyện ven Hà Nội như Đan Phượng, Hoài Đức, Thanh Oai, Mê Linh tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, có nơi mức trúng lên tới 100 triệu đồng một m2.

“Giá lên cao khiến những hộ gia đình có mức thu nhập thấp khó mua đất làm nhà, tách sổ cho con”, ông Hiếu nói, đồng thời đặt câu hỏi Nhà nước có biện pháp gì để ngăn thổi giá đất thông qua đấu giá, mà vẫn đảm bảo thu ngân sách, đất ở cho người thu nhập thấp, trong đó có nông dân.

Trước lo lắng này, ông Đào Trung Chính – Cục trưởng Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất (Bộ Tài nguyên và Môi trường) cho rằng người dân không nên lo ngại quá vấn đề đấu giá.

Ông Chính giải thích, theo Luật Đất đai 2024, người dân không phải tham gia đấu giá khi có nhu cầu đất ở. Những trường hợp không phải đấu giá là cá nhân thường trú tại xã mà không có đất ở, chưa được Nhà nước giao đất ở, chưa hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở.

“Trước đây, chúng ta gọi nôm na là giao đất giãn dân thì lần này là giao chỉ định. Nếu người dân chưa có đất ở thì chính quyền xã, huyện, tỉnh phải quy hoạch các khu vực để giao đất ở cho các đối tượng này”, ông Chính nói.

Theo ông, đây là quy định mới nên địa phương chưa triển khai được vì phải theo quy hoạch. Các địa phương sẽ phải điều chỉnh quy hoạch để giải quyết nhu cầu về đất ở cho người dân.

Bổ sung thêm, Bộ trưởng Tài nguyên và Môi trường Đỗ Đức Duy nói cơ quan này có các giải pháp khắc phục tình trạng bất cập hay lợi dụng đấu giá đất để thổi giá, trục lợi thời gian vừa qua.

Trước tiên, Bộ này yêu cầu các địa phương phải thực hiện nghiêm quy định liên quan đấu giá đất tại các Luật: Đấu giá tài sản, Giá, Đất đai 2024. Địa phương cũng phải công khai quy hoạch, xây dựng, đô thị, kế hoạch sử dụng đất tại các khu vực tiến hành đấu giá.

Cùng với đó, họ cũng cần điều chỉnh bảng giá đất, để làm cơ sở tính mức khởi điểm khi đấu giá đất.

Theo Luật Đất đai 2024, cơ quan Nhà nước phải xác định lại giá của khu đất đã đầu tư đồng bộ hạ tầng kỹ thuật để sát với thực tế. Bộ trưởng Duy cho rằng vừa qua một số địa phương đầu tư đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, nhưng vẫn lấy giá đất khi chưa có đầu tư về hạ tầng làm khởi điểm.

“Việc này dẫn đến mức khởi điểm và giá trúng có khoảng cách lớn, nhiều đối tượng lợi dụng kiếm lời”, ông Duy nói.

Lãnh đạo Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng các địa phương cần tăng biện pháp bảo đảm nguồn cung về đất, nhà ở và giá hợp lý phù hợp với khả năng tiếp cận, chi trả của đại bộ phận người dân. Đây là giải pháp khắc phục tình trạng mất cân đối cung cầu trên thị trường bất động sản.

Cùng với đó, trong quy chế đấu giá, Bộ trưởng Duy cho rằng có thể quy định rút ngắn thời gian nộp tiền trúng đấu giá. Ông đề nghị công khai thông tin các trường hợp trúng giá cao nhưng bỏ cọc, để hạn chế việc lợi dụng đấu giá trục lợi.

Biện pháp cuối cùng được Bộ trưởng Đỗ Đức Duy nhắc tới là tăng thanh tra, kiểm tra và xử lý nghiêm các tổ chức, cá nhân vi phạm trong đấu giá quyền sử dụng đất.

“Chúng tôi đã kiến nghị Chính phủ chỉ đạo các địa phương thực hiện đồng bộ giải pháp khả thi và cứng rắn để chấn chỉnh tình trạng này”, Bộ trưởng Tài nguyên và Môi trường Đỗ Đức Duy khẳng định.

Gia Chính