- Chủ sở hữu mặt bằng giảm giá thuê trung bình 15% so với đầu năm, đưa chi phí phổ biến về mức 9-18 triệu đồng/tháng nhằm xóa bỏ tình trạng mặt bằng bỏ trống kéo dài.
- Báo cáo quý III của Avison Young chỉ ra tỷ lệ lấp đầy mặt bằng bán lẻ ngoài trung tâm chạm mức 82%, chủ yếu nhờ các nhóm ngành thiết yếu như ẩm thực, siêu thị mini và dịch vụ chăm sóc sức khỏe.
- Tỷ suất sinh lời cho thuê của shophouse khối đế thực tế chỉ đạt 2-3%/năm, biến phân khúc này thành tài sản phòng ngự trước lạm phát thay vì kỳ vọng tăng trưởng vốn đột biến.
Diễn biến và Dữ liệu trọng tâm
Làn sóng phục hồi của shophouse khối đế chung cư tại TP HCM trong quý IV bắt nguồn từ việc các chủ sở hữu chấp nhận giảm giá thuê để ưu tiên dòng tiền ổn định thay vì tiếp tục neo giá kỳ vọng.
Hàng loạt dự án dọc các tuyến đường như Đào Trí, Lê Thị Chợ (phường Phú Thuận), trục Phổ Quang (phường Đức Nhuận), đại lộ Phạm Văn Đồng (phường Hiệp Bình) và khu dân cư Tân Mỹ đã ghi nhận tỷ lệ phủ kín biển hiệu kinh doanh cao. Các loại hình như siêu thị tiện lợi, tiệm thuốc tây, nhà hàng ăn uống và dịch vụ chăm sóc cá nhân đã lấp đầy những không gian từng bị bỏ hoang nhiều quý liên tiếp.
| Phân khúc / Khu vực | Mặt bằng giá thuê ghi nhận | Tình trạng thị trường |
|---|---|---|
| Shophouse 50-60 m2 | 13-18 triệu đồng/tháng | Giảm 15% so với đầu năm, thanh khoản cao |
| Shophouse 30-40 m2 | 9-12 triệu đồng/tháng | Ký kết nhanh ở các dự án đã đón cư dân |
| Mặt bằng ngoài trung tâm (Avison Young) | 15-93 USD/m2/tháng | Tỷ lệ lấp đầy đạt 82% trong quý III |
| Tỷ suất lợi nhuận cho thuê | 2-3%/năm | Thấp hơn lãi suất ngân hàng, mang tính phòng thủ |
Phân tích tác động thị trường
Sự hồi sinh của phân khúc mặt bằng thương mại khối đế thể hiện bước chuyển dịch căn bản về chiến lược tài chính của giới đầu tư bất động sản, chuyển từ tư duy đầu cơ chờ giá tăng sang tối ưu hóa dòng tiền ròng thực tế.
Theo ông Lê Như Thạch, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Bcons, tỷ lệ dọn về ở nhanh tại các khu dân cư trung cấp và vừa túi tiền là yếu tố sống còn bảo chứng cho doanh thu của khách thuê. Khi mật độ cư dân tập trung đủ lớn, mô hình tiêu dùng nội khu hình thành một chu trình bền vững: cư dân thụ hưởng tiện ích cận kề, còn các đơn vị bán lẻ duy trì được biên lợi nhuận ổn định để thanh toán chi phí mặt bằng đều đặn.
Tuy nhiên, bức tranh thị trường xuất hiện sự phân hóa rõ rệt. Ông Nguyễn Quốc Bảo, Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản TP HCM (HREC & VREC), nhận định shophouse tại các chung cư phân khúc vừa túi tiền có khả năng phòng thủ cao nhờ lưu lượng khách tiêu dùng tại chỗ dồi dào. Ngược lại, khối đế tại các dự án hạng sang hoặc khu đô thị thưa thớt người ở vẫn chịu cảnh đìu hiu do mức giá thuê bị đẩy lên quá cao, triệt tiêu khả năng hoàn vốn của các hộ kinh doanh.
Đồng thời, áp lực từ thương mại điện tử buộc shophouse phải tự tái cấu trúc mô hình hoạt động. Ông Nguyễn Vũ, Giám đốc Trung tâm giao dịch bất động sản Căn Nhà Mới, lưu ý rằng shophouse chỉ có thể phát triển bền vững nếu tập trung vào các dịch vụ trải nghiệm trực tiếp không thể thay thế bởi nền tảng số, bao gồm spa, phòng tập thể thao, trung tâm kỹ năng và không gian ẩm thực giao lưu cộng đồng.
Câu hỏi thường gặp (FAQ)
Tỷ suất sinh lời từ việc cho thuê shophouse khối đế hiện nay đạt bao nhiêu?
Tỷ suất lợi nhuận cho thuê shophouse khối đế hiện duy trì ở mức 2-3%/năm, thấp hơn lãi suất tiền gửi ngân hàng, đóng vai trò như một kênh lưu giữ tài sản phòng ngừa lạm phát dài hạn hơn là công cụ tối ưu hóa lợi nhuận tài chính tức thì.
Mô hình kinh doanh nào duy trì khả năng sinh lời tốt nhất tại shophouse chung cư?
Các nhóm ngành phục vụ trực tiếp nhu cầu thiết yếu hàng ngày và dịch vụ trải nghiệm trực tiếp như siêu thị mini, nhà thuốc, F&B và spa – phòng tập ghi nhận tỷ lệ thành công cao nhất nhờ tệp khách hàng nội tại cố định của tòa nhà.
