Ấp ủ nhiều kỳ vọng nhưng đề án phát triển nhà ở xã hội thực tế trong năm 2024 tiếp tục trì trệ, chỉ đạt 16% kế hoạch.
Năm 2022, theo lời kêu gọi của chính phủ, 21 doanh nghiệp đầu ngành đã cùng đăng ký triển khai đề án phát triển hơn 1 triệu căn nhà ở xã hội. Đề án đặt mục tiêu năm 2024, cả nước phát triển 130.000 căn. Tuy nhiên, báo cáo từ Bộ Xây dựng cho thấy, dù nỗ lực, các tỉnh, thành phố cũng chỉ hoàn thành được 21.000 căn, tương ứng hơn 16% kế hoạch.
TP HCM và Hà Nội đi đầu về chỉ tiêu xây dựng nhưng đến nay tiến độ mới đạt 21% và 37%. Cả năm, hai thành phố lớn nhất cả nước chỉ có một dự án nhà ở xã hội cho thuê được cấp phép xây dựng.
Tình hình này cũng diễn ra với các địa phương khác như Bình Dương (đạt 37% kế hoạch); Đồng Nai (đạt 16%). Một số nơi có nhu cầu về nhà ở xã hội cao nhưng chưa có dự án nào hoàn thành như Thái Nguyên, Ninh Bình, Nam Định, Thừa Thiên Huế, Vĩnh Long, Bến Tre, Bạc Liêu, Cà Mau.
Dự án nhà ở xã hội tại phường Long Trường, TP Thủ Đức đang thi công. Ảnh: Quỳnh Trần
Khi làm nhà ở xã hội, doanh nghiệp được miễn tiền sử dụng đất, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp đồng thời có cơ hội tiếp cận với các khoản vay ưu đãi doanh nghiệp… Tuy nhiên, nhiều kế hoạch vẫn chỉ “nằm trên giấy”.
Được ưu đãi nhưng dưới góc độ doanh nghiệp, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty bất động sản Lê Thành, nói làm nhà ở xã hội vẫn “gặp nhiều cái khó”. Ông giải thích, lợi nhuận giới hạn ở mức 10% là quá thấp khi thủ tục kéo dài đến 5 năm, giai đoạn đầu tư mất thêm 2 năm. Tức là, một dự án trung bình cần 7 năm. Bình quân trong 7 năm này, mỗi năm lợi nhuận chỉ đạt khoảng 1,3-1,5%, theo ông Nghĩa, không đủ để tái đầu tư. Vì vậy, nhiều doanh nghiệp sau khi thực hiện một dự án xong không muốn làm tiếp.
Ông Trương Anh Tuấn, Chủ tịch Tập đoàn Hoàng Quân, đơn vị đang triển khai hàng chục dự án nhà ở xã hội trên cả nước, nói khó khăn không chỉ ở câu chuyện lợi nhuận bị giới hạn mà cả việc “chạy” pháp lý quá nhiêu khê. Theo ông, làm nhà ở xã hội doanh nghiệp phải bỏ nhiều công sức hơn cả làm nhà thương mại mà nguy cơ lỗ vốn rất cao, nếu không có vốn đối ứng đủ mạnh, dễ vỡ nợ.
Ở góc độ cơ quan quản lý, ông Nguyễn Văn Hoan, Phó trưởng phòng Phát triển nhà và thị trường bất động sản, Sở Xây dựng TP HCM, cũng nhìn nhận thành phố vẫn đang vướng mắc ở quy trình. Nhà đầu tư phải trải qua nhiều thủ tục phức tạp từ các cơ quan, đơn vị khác nhau. Riêng quy trình chấp thuận chủ trương đầu tư đã mất từ 1-2 năm do phải lấy ý kiến từ 10 đơn vị liên quan. Sự chồng chéo giữa các bước dẫn đến kéo dài thời gian hoàn thành dự án làm nhiều doanh nghiệp nản lòng.
Bất cập khác được các doanh nghiệp “kêu” là việc bố trí quỹ đất thực hiện dự án nhà ở xã hội trước đây chưa đảm bảo và còn bất hợp lý. Nhiều địa phương chưa có quỹ đất độc lập để phát triển nhà ở xã hội, chủ yếu dựa vào 20% quỹ đất trong dự án nhà ở thương mại khiến nguồn cung khó đột phá. Thủ tục lựa chọn nhà đầu tư mất nhiều thời gian, chính sách ưu đãi thay đổi liên tục nên tỷ lệ khởi công xây dựng và hoàn thành ít.
Ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế Quốc hội, nhận định làm nhà ở xã hội doanh nghiệp “cực khổ” hơn là nhà thương mại, nguồn vốn hỗ trợ phần lớn là các gói tín dụng ngắn và trung hạn, mang tính thời điểm, không bền vững. Cơ chế triển khai vẫn là doanh nghiệp tự bỏ vốn đầu tư nhưng bị giới hạn lợi nhuận tối đa.
Để cởi trói nguồn cung, khuyến khích doanh nghiệp tham gia nhà ở xã hội, các doanh nghiệp cho rằng, cần có những quy định rõ ràng hơn, tránh phát sinh bất cập giữa luật cũ và mới trong khâu hậu kiểm.
Doanh nghiệp mong muốn có các chính sách hỗ trợ tài chính cho cả chủ đầu tư và người mua nhà. Bên cạnh đơn giản hóa quy trình phê duyệt và rút ngắn thời gian triển khai dự án, việc quy hoạch đất sạch ở các khu vực có nhu cầu lớn, như khu công nghiệp hoặc khu chế xuất rất cần để đảm bảo tiện lợi cho người lao động.
TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng ngân hàng BIDV, cho rằng để làm được nhà xã hội cần sự phối hợp đồng bộ giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân, trong đó, nhà nước giữ vai trò đầu tàu, các địa phương chủ động quy hoạch quỹ đất cho nhà ở xã hội, ban hành chính sách phù hợp.
Về phía ngân hàng, ông Lực đề xuất xem xét lãi suất vay ưu đãi cho doanh nghiệp đủ nguồn lực để phát triển dự án nhà ở xã hội vừa đảm bảo chất lượng, đầy đủ hệ sinh thái vừa không thua lỗ và có lời.
Nhà ở xã hội được kỳ vọng “bùng nổ” từ năm 2025 khi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản mới thẩm thấu vào thị trường, cởi trói được vướng mắc trong phát triển loại hình này. Mới đây, Thủ tướng cũng yêu cầu các bộ ngành, địa phương sớm tháo gỡ những khó khăn về thủ tục làm nhà xã hội. Riêng về vốn, Chính phủ đã đề xuất triển khai gói 100.000 tỷ đồng cho vay nhà xã hội từ nguồn vốn trái phiếu, tạo cơ sở giúp lãi suất vay thấp hơn so với gói vay từ nguồn vốn của các ngân hàng thương mại.
Trong khi nhiều địa phương muốn phát triển nhà xã hội nhưng thiếu nguồn cung, người dân không có nhà ở, nhiều dự án xây xong lại không có người ở, bỏ hoang. Một trong những nguyên nhân là chất lượng xây dựng, dự án được bố trí vị trí quá xa trung tâm, không thuận lợi giao thông, hạ tầng xã hội, giáo dục, y tế dân sinh không tốt…
Phương Uyên
