Đề Xuất Thuế 20% Trên Lãi Chuyển Nhượng Bất Động Sản: Tác Động Đến Thị Trường Việt Nam
Bộ Tài chính đang xem xét áp thuế 20% trên phần lãi từ chuyển nhượng bất động sản, tương tự thuế thu nhập doanh nghiệp, trong quá trình sửa đổi Luật Thuế thu nhập cá nhân. Phương án này nhằm tăng tính minh bạch và tối ưu nguồn thu ngân sách từ thuế chuyển nhượng bất động sản, nhưng đặt ra nhiều thách thức cho thị trường bất động sản Việt Nam.
1. Hai Phương Án Tính Thuế Chuyển Nhượng Bất Động Sản
Trong báo cáo gửi Quốc hội, Bộ Tài chính đề xuất hai phương pháp tính thuế thu nhập cá nhân bất động sản để phù hợp với thực tế thị trường:
- Thuế 20% trên lãi: Áp dụng khi xác định được giá mua, chi phí liên quan, và lãi thực tế (giá bán trừ giá mua và chi phí). Thuế suất 20% tương đồng với thuế thu nhập doanh nghiệp.
- Thuế 2% trên tổng giá chuyển nhượng: Áp dụng khi không xác định được giá mua và chi phí, dựa trên giá trị hợp đồng.
Theo CafeF, phương án thuế 20% trên lãi cần cơ sở dữ liệu chính xác về giao dịch bất động sản, trong khi thuế 2% đơn giản hơn nhưng dễ bị khai khống giá bán.
2. Thực Trạng Thuế Chuyển Nhượng Bất Động Sản
Hiện nay, theo Luật Thuế thu nhập cá nhân (sửa đổi 2015), thuế chuyển nhượng bất động sản thống nhất ở mức 2% trên giá trị hợp đồng, bất kể lãi hay lỗ. Trước đó, Luật năm 2007 quy định thuế 25% trên lãi hoặc 2% trên giá bán nếu không xác định được chi phí.
Tuy nhiên, phương pháp 2% bị đánh giá là thiếu minh bạch. PGS.TS Phan Hữu Nghị (Đại học Kinh tế Quốc dân) cho rằng người bán thường khai giá thấp hơn thực tế để giảm thuế, gây thất thu ngân sách và làm méo mó thị trường bất động sản Việt Nam.
“Thuế 2% trên giá trị hợp đồng đơn giản nhưng tạo kẽ hở để kê khai giá sai, dẫn đến thất thu ngân sách.” – PGS.TS Phan Hữu Nghị.
3. Lợi Ích Và Thách Thức Của Thuế 20% Trên Lãi
Phương án thuế 20% trên lãi được nhiều chuyên gia ủng hộ vì phản ánh đúng thu nhập thực tế, tăng tính công bằng và minh bạch. Ví dụ, nếu mua căn hộ 2 tỷ đồng và bán 2,5 tỷ đồng, lãi 500 triệu đồng, thuế phải nộp là 100 triệu đồng (20% của 500 triệu), thay vì 50 triệu đồng (2% của 2,5 tỷ).
Tuy nhiên, để triển khai, Bộ Tài chính cần:
- Xây dựng cơ sở dữ liệu giao dịch bất động sản chính xác, liên thông giữa các cơ quan (thuế, đất đai).
- Quy định rõ chi phí được trừ (lãi vay, phí công chứng) và yêu cầu hóa đơn, chứng từ hợp lệ.
Nếu không xác định được chi phí, Bộ Tài chính đề xuất áp thuế 1-2% theo bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành, giúp giảm tình trạng khai khống giá bán.
4. Tác Động Đến Thị Trường Bất Động Sản
Đề xuất thuế 20% trên lãi có thể ảnh hưởng đến các nhóm đối tượng sau:
| Đối Tượng | Tác Động |
|---|---|
| Người bán cá nhân | Phải nộp thuế cao hơn nếu lãi lớn, nhưng minh bạch hơn. |
| Nhà đầu tư | Cần tính toán chi phí thuế khi mua/bán, ảnh hưởng lợi nhuận. |
| Ngân sách Nhà nước | Tăng thu từ các giao dịch lãi cao, giảm thất thu do khai khống. |
Theo VnEconomy, chính sách này có thể làm giảm giao dịch “lướt sóng” tại TP.HCM và Hà Nội, nhưng thúc đẩy thị trường minh bạch hơn, đặc biệt ở các khu vực nóng như TP Thủ Đức.
5. Đề Xuất Cho Người Dân Và Nhà Đầu Tư
Để thích ứng với chính sách thuế bất động sản 2025, người dân và nhà đầu tư tại TP.HCM, Hà Nội nên:
- Lưu giữ đầy đủ hóa đơn, chứng từ khi mua bất động sản để tính lãi chính xác.
- Theo dõi bảng giá đất của UBND tỉnh để ước tính thuế.
- Tư vấn với cơ quan thuế hoặc luật sư trước khi chuyển nhượng.
CTA: Đăng ký ngay tại https://www.vhoss.com để cập nhật thông tin mới nhất về thuế chuyển nhượng bất động sản và chính sách thuế bất động sản 2025!