- Cắt giảm thủ tục phê duyệt: Cho phép thẩm định chủ trương đầu tư dự án nhà ở xã hội dựa trên quy hoạch chung và quy chuẩn quốc gia, không cần chờ lập quy hoạch phân khu.
- Phân hóa ranh giới dự án: Cơ chế mở chỉ dành riêng cho phân khúc xã hội; các dự án nhà ở thương mại thiếu quy hoạch phân khu sẽ bị từ chối hồ sơ ngay lập tức.
- Hiện thực hóa chỉ tiêu: Tạo hành lang pháp lý để TP HCM giải phóng quỹ đất, phục vụ kế hoạch khởi công 84.000 căn hộ trong quý IV và hoàn thành 181.257 căn giai đoạn 2026-2030.
Diễn biến và Dữ liệu trọng tâm
Sở Quy hoạch – Kiến trúc TP HCM đang hoàn thiện dự thảo quy định mới nhằm thẩm định chủ trương đầu tư dự án nhà ở xã hội dựa trên quy hoạch tổng thể hoặc quy hoạch chung kèm quy chuẩn kỹ thuật quốc gia, chính thức xóa bỏ rào cản phụ thuộc vào đồ án quy hoạch phân khu.
Theo khuôn khổ pháp lý hiện hành tại Nghị định 96/2026, mọi dự án có cấu phần xây dựng khi thẩm định chủ trương đầu tư đều phải căn cứ vào quy hoạch phân khu. Sự điều chỉnh mang tính đột phá của TP HCM giúp các nhà đầu tư nhà ở xã hội có thể nộp hồ sơ trực tiếp mà không phải chờ đợi cơ quan quản lý nhà nước hoàn thành đồ án phân khu. Ngược lại, dự án nhà ở thương mại chưa có quy hoạch phân khu sẽ bị từ chối giải quyết hồ sơ.
Đối với dự án chiếm trọn một khu chức năng, thành phố chấp thuận sử dụng quy hoạch tổng thể để cấp chủ trương, tháo gỡ điểm nghẽn về tư cách pháp nhân lập quy hoạch của doanh nghiệp ở giai đoạn sơ khởi. Tại khu vực nông thôn, dự án khu dân cư sẽ đối chiếu quy hoạch chi tiết nông thôn hoặc quy hoạch chung xã. Các công trình sửa chữa, cải tạo hoặc xây mới thay thế giữ nguyên chỉ tiêu kỹ thuật và ranh đất sẽ được miễn hoàn toàn khâu đánh giá quy hoạch. Dự thảo dự kiến được UBND TP HCM ban hành vào tháng 12/2026 mà không làm phát sinh thủ tục hành chính mới.
| Giai đoạn / Thời điểm | Số lượng dự án | Quy mô sản phẩm (Căn hộ) | Tình trạng pháp lý & Thi công |
|---|---|---|---|
| Ba quý đầu năm | 3 | 2.283 | Đã hoàn thành và đưa vào sử dụng thực tế |
| Kế hoạch cả năm | 13 | 9.402 | Dự kiến hoàn thiện toàn bộ công trình |
| Đủ điều kiện mở bán | 17 | 18.000 | Hoàn thành phần móng, người dân được đăng ký |
| Quý IV | 6 | 84.000 | Dự án quy mô lớn sẵn sàng khởi công mới |
| Giai đoạn 2026-2030 | – | 181.257 | Mục tiêu chiến lược phát triển dài hạn |
Phân tích tác động thị trường
Quy định mới sẽ rút ngắn thời gian chuẩn bị thủ tục từ 6 đến 12 tháng cho mỗi dự án nhà ở xã hội, trực tiếp khơi thông dòng vốn phát triển đô thị đang bị nghẽn ở bước xin chủ trương đầu tư.
Về phía nguồn cung, việc tách biệt cơ chế giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại tạo ra lợi thế cạnh tranh mang tính chiến lược cho các nhà đầu tư phân khúc giá rẻ. Trong bối cảnh phân khúc thương mại tiếp tục bị siết chặt bởi điều kiện quy hoạch phân khu theo Nghị định 96/2026, dòng tiền của các tập đoàn bất động sản nhiều khả năng sẽ tái cấu trúc mạnh mẽ sang nhà ở xã hội để tối ưu hóa thời gian triển khai và tiếp cận các ưu đãi quỹ đất.
Đối với hệ sinh thái đô thị, động thái này cho phép giải phóng các quỹ đất sạch quy mô lớn tại các khu vực ngoại thành và nông thôn, nơi mạng lưới quy hoạch phân khu đô thị chưa thể phủ kín. Tuy nhiên, việc áp dụng trực tiếp quy chuẩn kỹ thuật quốc gia thay cho quy hoạch phân khu đặt áp lực rất lớn lên hạ tầng khung. Cơ quan thẩm định sẽ phải kiểm soát khắt khe các chỉ tiêu về mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất và năng lực kết nối giao thông ngoại vi nhằm tránh nguy cơ quá tải hạ tầng cục bộ khi hàng chục nghìn căn hộ được đồng loạt đưa vào vận hành.
Câu hỏi thường gặp (FAQ)
Dự án nhà ở thương mại có được áp dụng cơ chế đặc thù này để bỏ qua quy hoạch phân khu không?
Không. Dự thảo quy định rõ chỉ các dự án nhà ở xã hội mới được áp dụng quy hoạch chung kèm quy chuẩn kỹ thuật quốc gia khi chưa có quy hoạch phân khu. Các dự án nhà ở thương mại nằm tại khu vực bắt buộc lập quy hoạch phân khu nhưng chưa có đồ án phê duyệt sẽ bị cơ quan thẩm định kết luận không đủ điều kiện xem xét chủ trương đầu tư.
Việc không thẩm định qua quy hoạch phân khu có làm suy giảm chất lượng hạ tầng của dự án nhà ở xã hội?
Không làm suy giảm chất lượng. Dù không chờ quy hoạch phân khu, dự án vẫn phải tuân thủ nghiêm ngặt định hướng của quy hoạch chung đô thị và hệ thống Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng nhằm bảo đảm đồng bộ các chỉ tiêu về dân số, cây xanh, bãi đỗ xe và hạ tầng xã hội thiết yếu.
