- Đề xuất cho phép chủ đầu tư thu tối đa 5% tiền đặt cọc ngay khi hoàn thành các thủ tục pháp lý cơ bản như quy hoạch 1/500 và giấy phép xây dựng.
- Áp dụng cơ chế bắt buộc chuyển tiền cọc vào tài khoản phong tỏa tại ngân hàng để ngăn chặn việc doanh nghiệp chiếm dụng vốn sai mục đích.
- Kiến nghị bổ sung quy định công chứng bắt buộc giao dịch đặt cọc nhằm triệt phá tình trạng lừa đảo bán một căn hộ cho nhiều người.
Diễn biến và Dữ liệu trọng tâm
Đại biểu Quốc hội Bùi Xuân Hải chính thức đề xuất điều chỉnh thời điểm thu 5% tiền đặt cọc đối với bất động sản hình thành trong tương lai ngay tại phiên thảo luận tổ ngày 22/10.
Tại phiên họp, các đại biểu và tổ chức lớn đã đưa ra nhiều góc nhìn đa chiều về quy định kinh doanh nhà ở trên giấy thuộc dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Hiện nay, dự thảo yêu cầu chủ đầu tư phải khởi công hoặc hoàn tất các điều kiện mở bán khắt khe mới được nhận tiền đặt cọc. Quy định này bị đánh giá là chưa sát với thực tiễn nhu cầu thăm dò thị trường của doanh nghiệp và quyền tiếp cận nhà ở của người dân.
| Chủ thể góp ý | Điều kiện đề xuất nhận cọc | Giải pháp kiểm soát rủi ro |
|---|---|---|
| Đại biểu Bùi Xuân Hải | Khi có chấp thuận chủ trương đầu tư, quy hoạch 1/500 và giấy phép xây dựng | Chuyển 5% tiền cọc vào tài khoản phong tỏa tại ngân hàng |
| Vingroup | Khi dự án có báo cáo nghiên cứu khả thi được phê duyệt | Theo dõi tiến độ triển khai dự án theo đúng quy hoạch |
| Hiệp hội Ngân hàng | Giai đoạn sớm trước khi đủ điều kiện kinh doanh chính thức | Đảm bảo quyền tiếp cận mua nhà cho người có nhu cầu thực |
| Đại biểu Phạm Hùng Hưng | Thời điểm lập hợp đồng đặt cọc bất động sản | Bắt buộc công chứng giao dịch để tránh bán trùng căn hộ |
| Đại biểu Trần Lan Phương | Trước khi phát sinh các thỏa thuận giữ chỗ, ưu tiên | Kiểm soát dòng tiền giữa các công ty con trong hệ sinh thái |
Phân tích tác động thị trường
Việc nắn chỉnh thời điểm thu tiền đặt cọc sẽ lập tức giải tỏa áp lực vốn cho doanh nghiệp địa ốc, đồng thời đặt ra yêu cầu cấp thiết về công cụ kiểm soát dòng tiền giao dịch.
Về phía các doanh nghiệp phát triển bất động sản, việc cho phép nhận đặt cọc 5% sớm giúp họ xác định chính xác cầu thị trường, đo lường tỷ lệ hấp thụ để tối ưu hóa chiến lược thiết kế và thi công. Điều này hạn chế tình trạng doanh nghiệp phải lách luật bằng các “văn bản thỏa thuận” hoặc lập công ty con để huy động vốn trái phép như thực trạng đang diễn ra.
Đối với người mua nhà, điểm mấu chốt nằm ở giải pháp tài khoản phong tỏa tại ngân hàng. Công cụ này ngăn chủ đầu tư đem tiền đi trả nợ hoặc thâu tóm dự án khác. Đồngzeitig, yêu cầu công chứng bắt buộc giao dịch đặt cọc từ đại biểu Phạm Hùng Hưng sẽ tạo ra hành lang pháp lý minh bạch, triệt tiêu hoàn toàn rủi ro bị các đối tượng lừa đảo bán cùng một tài sản cho nhiều khách hàng.
Câu hỏi thường gặp (FAQ)
Chủ đầu tư có được tự ý sử dụng 5% tiền đặt cọc của khách hàng không?
Theo đề xuất mới, toàn bộ 5% tiền đặt cọc phải được chuyển thẳng vào tài khoản phong tỏa tại ngân hàng, chủ đầu tư không được tự ý rút ra sử dụng cho các mục đích khác ngoài phát triển dự án.
Khi nào dự án bất động sản hình thành trong tương lai đủ điều kiện nhận tiền cọc?
Chủ đầu tư có thể nhận cọc sớm hơn khi hoàn thành các thủ tục pháp lý gốc gồm: chấp thuận chủ trương đầu tư, quy hoạch chi tiết 1/500 và có giấy phép xây dựng.
