- Sở Xây dựng TP HCM hoàn tất kiểm định và xác định 64 chung cư (quy mô 106 lô với 8.577 căn hộ) phải tháo dỡ, hoàn thành cải tạo trước năm 2030.
- Thành phố đề xuất cơ chế bồi thường cố định hệ số 1,1 lần cho tầng 2 trở lên và 1,3 lần cho tầng trệt khi Nhà nước chỉ định nhà đầu tư, xóa bỏ tình trạng bế tắc thỏa thuận tự do.
- Ngân sách dự kiến hỗ trợ 50% kinh phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật và 50% chi phí cưỡng chế di dời nhằm gia tăng tính khả thi tài chính cho các dự án chỉnh trang đô thị.
Diễn biến và Dữ liệu trọng tâm
Sở Xây dựng TP HCM xác định có 64 chung cư hư hỏng nặng với quy mô 106 lô, tương ứng 8.577 căn hộ buộc phải di dời và tháo dỡ trong giai đoạn 2026-2030, dù hiện chưa ghi nhận trường hợp nguy cấp phải phá dỡ khẩn cấp.
Kế hoạch tái thiết này là trọng tâm trong chương trình xử lý tổng thể 474 khu nhà chung cư cũ trên toàn địa bàn. Đối với nhóm 16 chung cư cấp D được kiểm định từ năm 2017, cơ quan chức năng đã di dời thành công 828 trong tổng số 1.194 hộ dân; hiện có 12 chung cư hoàn tất giải tỏa và còn 219 hộ tại 2 công trình đang tiếp tục vận động bàn giao mặt bằng.
Tại dự án điển hình là chung cư Vĩnh Hội (gồm 3 lô A, B, C tại phường Khánh Hội), chính quyền địa phương đang hoàn thiện đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 và bố trí quỹ nhà tạm cư. Căn cứ phương án được phê duyệt vào tháng 3/2025, có 232 căn hộ thuộc tài sản công được sử dụng làm nơi ở tạm thời; cư dân được miễn phí thuê nhà cùng phí quản lý vận hành, chỉ thanh toán chi phí điện, nước và vệ sinh thực tế.
| Hạng mục chỉ tiêu | Số lượng / Tỷ lệ | Giai đoạn thực hiện | Ghi chú hiện trạng |
|---|---|---|---|
| Tổng quỹ chung cư cũ cần cải tạo | 474 khu | Dài hạn | Xây dựng trước 1975 và 1975-1994 |
| Chung cư thuộc diện tháo dỡ | 64 chung cư (106 lô) | 2026-2030 | Quy mô 8.577 căn hộ |
| Hộ dân nhóm cấp D đã di dời | 828 / 1.194 hộ | 2017 đến nay | Đạt 69,3% tổng số hộ nhóm cấp D |
| Chung cư hoàn tất giải tỏa cư dân | 12 / 16 chung cư | Đã hoàn thành | Còn 219 hộ tại 2 chung cư |
| Hạn ngạch sửa chữa, gia cố công trình | Nhóm không tháo dỡ | Năm 2027 | Nâng cấp, đảm bảo an toàn sử dụng |
Phân tích tác động thị trường
Đề xuất áp dụng hệ số bồi thường ấn định 1,1 lần (từ tầng 2 trở lên) và 1,3 lần (tầng trệt) khi Nhà nước chỉ định nhà đầu tư là bước đột phá mang tính quyết định, chấm dứt tình trạng đàm phán tự thỏa thuận kéo dài cả thập kỷ giữa cư dân và doanh nghiệp.
Về phía chủ đầu tư, việc thành phố dự kiến hỗ trợ 50% kinh phí hạ tầng kỹ thuật và 50% chi phí cưỡng chế di dời giúp giảm bớt rủi ro chi phí tài chính và pháp lý. Trước đây, nhiều dự án chung cư cũ nằm tại khu vực lõi trung tâm dù có giá trị thương mại lớn nhưng không thu hút được dòng vốn tư nhân do vướng mắc hệ số đền bù và áp lực chi phí giải phóng mặt bằng kéo dài. Việc quy chuẩn hóa cơ chế bồi thường bằng khung pháp lý định lượng sẽ thiết lập bài toán hoàn vốn minh bạch, kích hoạt dòng vốn đầu tư tư nhân vào phân khúc cải tạo đô thị.
Đối với thị trường nhà ở và an sinh xã hội, giải pháp cho phép các hộ không đủ điều kiện tái định cư được mua trực tiếp nhà ở xã hội mà không qua quy trình bốc thăm giúp giải tỏa điểm nghẽn phản kháng xã hội. Mục tiêu xử lý dứt điểm 8.577 căn hộ xuống cấp trước năm 2030 không chỉ bảo đảm an toàn tính mạng cho người dân, mà còn tái cấu trúc lại quỹ đất trung tâm, bổ sung nguồn cung căn hộ mới chất lượng cao và cân bằng lại diện mạo không gian đô thị của thành phố.
Câu hỏi thường gặp (FAQ)
Khung hệ số bồi thường tái định cư chung cư cũ tại TP HCM được áp dụng ra sao?
Theo dự thảo nghị quyết mới, khi Nhà nước chỉ định nhà đầu tư, hệ số bồi thường được ấn định ở mức 1,1 lần diện tích căn hộ cũ đối với tầng hai trở lên và 1,3 lần đối với căn hộ tầng trệt, thay thế cho cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp.
Những hộ dân không đủ điều kiện tái định cư sẽ được giải quyết chỗ ở như thế nào?
Các hộ gia đình không đáp ứng đủ tiêu chuẩn nhận nhà tái định cư tại chỗ sẽ được tạo điều kiện mua nhà ở xã hội theo chính sách ưu đãi trực tiếp, không cần thông qua hình thức bốc thăm cạnh tranh thông thường.
