- UBND TP HCM chính thức ban hành khung giá dịch vụ quản lý vận hành chung cư mới dao động từ 600 đến 13.700 đồng/m2/tháng, áp dụng từ ngày 25/11/2026.
- Mức trần chi phí tối đa tăng gần gấp đôi với chung cư có thang máy và hơn 2,5 lần với chung cư không thang máy nhằm chuẩn hóa sau sáp nhập các khu vực TP HCM, Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu cũ.
- Biểu giá mới có tính chất áp đặt bắt buộc với nhà ở thuộc tài sản công, đồng thời đóng vai trò là hành lang tham chiếu xử lý tranh chấp cho các dự án thương mại tự thỏa thuận.
Diễn biến và Dữ liệu trọng tâm
Khung giá dịch vụ quản lý nhà chung cư trên địa bàn TP HCM chính thức thiết lập mức trần mới tối đa 13.700 đồng/m2/tháng cho nhóm căn hộ có thang máy và 8.800 đồng/m2/tháng cho nhóm không thang máy theo quyết định có hiệu lực từ ngày 25/11/2026.
Quyết định của UBND TP HCM thay thế toàn bộ hệ thống văn bản riêng lẻ trước đây của TP HCM, Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu cũ nhằm thống nhất công tác quản trị sau quá trình điều chỉnh địa giới. Tại khu vực đặc thù như đặc khu Côn Đảo, biểu giá được xây dựng riêng biệt với biên độ từ 3.200 đến 24.700 đồng/m2/tháng cho công trình có thang máy do yếu tố chi phí vận chuyển và cung ứng dịch vụ biển đảo.
| Khu vực phân bổ | Loại hình chung cư | Khung giá mới (đồng/m2/tháng) | Biến động so với quy định cũ |
|---|---|---|---|
| Các phường, xã TP HCM | Có thang máy | 1.800 – 13.700 | Trần giá tăng gần gấp đôi |
| Không có thang máy | 600 – 8.800 | Trần giá tăng hơn 2,5 lần | |
| Đặc khu Côn Đảo | Có thang máy | 3.200 – 24.700 | Áp dụng khung đặc thù |
| Không có thang máy | 1.100 – 15.800 | Áp dụng khung đặc thù |
Biểu giá nêu trên chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng (VAT), kinh phí bảo trì, bảo hiểm cháy nổ bắt buộc, chi phí trông giữ phương tiện, cũng như tiền điện, nước và dịch vụ viễn thông riêng biệt của từng căn hộ. Các hợp đồng dịch vụ ký kết trước ngày 25/11/2026 tiếp tục thực thi mức phí cũ cho đến khi hết chu kỳ thỏa thuận.
Phân tích tác động thị trường
Việc nâng trần biểu phí vận hành phản ánh sự gia tăng của chi phí nhân sự kỹ thuật, giá điện nước vận hành tiện ích chung và các tiêu chuẩn bảo trì tòa nhà trong chu kỳ kinh tế mới. Động thái này trực tiếp cân bằng bài toán thu chi cho đơn vị quản lý tại quỹ nhà thuộc sở hữu nhà nước, vốn chịu áp lực thâm hụt ngân sách kéo dài do khung giá cũ duy trì quá thấp.
Đối với thị trường căn hộ thương mại, chính sách không gây xáo trộn đột ngột về mặt bằng giá thực tế. Hiện mức phí thị trường tại TP HCM phổ biến từ 5.500 đến 30.000 đồng/m2/tháng, cá biệt các dự án hạng sang đạt 200.000 đến 260.000 đồng/m2/tháng thông qua đấu thầu ban quản trị. Khung giá pháp lý đóng vai trò chốt chặn tham chiếu tối quan trọng: khi phát sinh xung đột giữa cư dân và chủ đầu tư chưa thể thương lượng, đơn vị quản lý được tạm thu theo mức năm liền kề hoặc mức đề xuất nhưng không vượt quá trần quy định của thành phố.
Câu hỏi thường gặp (FAQ)
Phí quản lý tại tất cả chung cư thương mại có đồng loạt tăng theo trần quy định mới không?
Quy định mới không bắt buộc các chung cư thương mại phải tăng phí quản lý. Khung giá này chỉ mang tính áp đặt với tài sản công; các tòa nhà thương mại tiếp tục áp dụng cơ chế tự thỏa thuận giữa cư dân và đơn vị quản trị thông qua đấu thầu dịch vụ.
Các hợp đồng quản trị vận hành đã ký trước ngày 25/11/2026 được điều chỉnh ra sao?
Mọi hợp đồng dịch vụ đã ký trước ngày 25/11/2026 được giữ nguyên giá trị pháp lý và mức phí cũ đến hết thời hạn hiệu lực, trừ trường hợp các bên đạt thỏa thuận sửa đổi bằng văn bản trước hạn.
