- Phân khúc condotel sơ cấp ghi nhận mức tiêu thụ 932 căn trong quý III, tăng gấp 5,4 lần so với quý II, trở thành điểm sáng đơn độc của phân khúc nghỉ dưỡng.
- Thanh khoản mang tính cục bộ cực đoan khi 75% lượng giao dịch toàn quốc dồn vào duy nhất một dự án, trong khi 79% tổng nguồn cung 6.300 căn vẫn là hàng tồn kho cũ.
- Khẩu vị nhà đầu tư dịch chuyển dứt khoát sang tài sản có giá trị vận hành thực tế gắn liền với du lịch MICE, loại bỏ hoàn toàn mô hình cam kết lợi nhuận phi thực tế.
Diễn biến và Dữ liệu trọng tâm
Thị trường condotel quý III ghi nhận bước nhảy vọt về thanh khoản với 932 căn sơ cấp được tiêu thụ, tăng trưởng 5,4 lần so với quý trước, nhưng bản chất giao dịch lại phản ánh sự phân hóa sâu sắc chứ chưa phải tín hiệu phục hồi toàn diện.
Theo số liệu từ DKRA Consulting, trong khi condotel bứt phá thì các phân khúc lưu trú cao cấp khác gần như đóng băng. Biệt thự nghỉ dưỡng chỉ bán được 38 căn trên toàn quốc, sụt giảm 86% so với quý II với tỷ lệ hấp thụ chỉ vỏn vẹn 2%. Nghiêm trọng hơn, phân khúc nhà phố và shophouse nghỉ dưỡng ghi nhận mức giao dịch sơ cấp bằng 0 trong suốt ba tháng qua, bất chấp nguồn cung chào bán vượt mốc 3.600 căn.
| Phân khúc nghỉ dưỡng | Lượng tiêu thụ quý III | Biến động so với quý II | Tỷ lệ hấp thụ / Tình trạng |
|---|---|---|---|
| Condotel (Căn hộ du lịch) | 932 căn | Tăng 5,4 lần | Tập trung 83% tại miền Trung |
| Biệt thự nghỉ dưỡng | 38 căn | Giảm 86% | Đạt 2% tổng rổ hàng |
| Nhà phố / Shophouse | 0 căn | Đi ngang ở mức đáy | Tồn đọng hơn 3.600 căn |
Dải ven biển miền Trung tiếp tục là tâm điểm của dòng tiền khi chiếm lĩnh 71% tổng nguồn cung sơ cấp và đóng góp hơn 83% tổng lượng tiêu thụ toàn quốc. Giá bán sơ cấp tại khu vực này dao động từ 42,4 đến 220 triệu đồng/m2 (đã gồm VAT), đưa mức giá bình quân lên 91,3 triệu đồng/m2, tăng 6% so với cùng kỳ năm 2025. Dù vậy, chuyên gia DKRA cảnh báo tính bền vững chưa được xác lập khi có đến 75% lượng giao dịch toàn quốc dồn về duy nhất một dự án mới ra hàng, và 79% trong tổng số 6.300 căn sơ cấp hiện hữu vẫn là hàng tồn kho từ các chu kỳ trước.
Phân tích tác động thị trường
Dòng tiền thông minh trên thị trường nghỉ dưỡng đang tái cấu trúc theo hướng thanh lọc triệt để các dự án đầu cơ, chỉ tập trung tích lũy vào những tài sản có khả năng khai thác thương mại ngay lập tức thông qua tệp khách quốc tế và du lịch MICE.
Theo báo cáo từ Avison Young Việt Nam, lượng khách quốc tế đến Việt Nam trong 9 tháng đầu năm đạt 17,7 triệu lượt, tăng 14,5% so với cùng kỳ. Đây là xung lực trọng yếu giữ công suất phòng khối khách sạn và căn hộ du lịch 4-5 sao tại các đô thị lớn ở mức cao: TP HCM đạt 72-80%, Hà Nội đạt 65-73%, và Đà Nẵng chạm mốc 88-90% trong các đợt cao điểm sự kiện như Lễ hội Pháo hoa Quốc tế (DIFF 2026) với hơn 2,7 triệu lượt khách lưu trú.
Nhận định về diễn biến này, Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, chỉ rõ nhà đầu tư hiện nay đã hoàn toàn quay lưng với các chính sách cam kết lợi nhuận ảo. Thay vào đó, năng lực vận hành thực tế, uy tín của đơn vị quản trị quốc tế và tỷ lệ lấp đầy phòng mới là các biến số định giá quyết định dòng vốn.
Tuy nhiên, bức tranh vĩ mô vẫn tiềm ẩn rủi ro chôn vốn kéo dài. Tiến sĩ Lê Bá Chí Nhân nhấn mạnh thị trường nghỉ dưỡng hiện tại đã triệt tiêu hoàn toàn cơ hội của trường phái lướt sóng ngắn hạn. Người mua bước vào phân khúc này buộc phải có cấu trúc vốn tự có an toàn, xác định chu kỳ nắm giữ trung – dài hạn từ 3 đến 5 năm và tận dụng tối đa các chính sách chiết khấu sâu cũng như giãn tiến độ thanh toán của chủ đầu tư.
Dự báo trong quý IV, nguồn cung condotel mới chỉ dao động thận trọng quanh mức 200-400 căn, tập trung chủ yếu tại Đắk Lắk, TP HCM và Khánh Hòa. Sự dè dặt của các đơn vị phát triển cho thấy thị trường đang trong giai đoạn thẩm thấu chậm và tái định hình tiêu chuẩn sản phẩm.
Câu hỏi thường gặp (FAQ)
Sự tăng trưởng thanh khoản của condotel quý III có phản ánh sự hồi phục trên diện rộng?
Không. Đây là sự tăng trưởng mang tính cục bộ cao khi 75% lượng tiêu thụ toàn quốc chỉ nằm tại một dự án mở bán mới, trong khi 79% nguồn cung sơ cấp (tương đương gần 5.000 căn) vẫn chịu cảnh tồn kho kéo dài.
Nhà đầu tư cá nhân có nên giải ngân vào condotel giai đoạn này?
Nhà đầu tư chỉ nên tham gia nếu có tầm nhìn dài hạn từ 3-5 năm, không sử dụng đòn bẩy tài chính cao, và bắt buộc phải chọn dự án đã hoàn thiện pháp lý, được quản lý bởi các thương hiệu vận hành chuyên nghiệp có khả năng khai thác dòng khách du lịch thực tế.
