- Sức hấp thụ ròng mặt bằng bán lẻ tại TP HCM giảm 26% so với cùng kỳ, chỉ đạt khoảng 7.700 m2 trong quý II và quý III.
- Làn sóng đóng cửa và thu hẹp mạng lưới diễn ra mạnh mẽ ở nhóm thể hình (California Fitness, Fit24, Elite Fitness) và giải trí, phong cách sống (OH!SOME, Cow Play Cow Moo).
- Tỷ lệ lấp đầy khu trung tâm giảm 3 điểm phần trăm, nhưng giá thuê mặt bằng hạng sang vẫn neo cao ở mức trung bình 249 USD/m2/tháng nhờ nguồn cung khan hiếm.
Diễn biến và Dữ liệu trọng tâm
Thị trường mặt bằng bán lẻ TP HCM ghi nhận mức hấp thụ ròng suy giảm rõ rệt khi hàng loạt khách thuê diện tích lớn thuộc ngành thể thao, giải trí và phong cách sống đồng loạt thu hẹp hoặc rời bỏ các vị trí đắc địa.
| Thương hiệu / Phân khúc | Biến động mạng lưới & Hiện trạng | Địa bàn / Mặt bằng ảnh hưởng | Thời điểm ghi nhận |
|---|---|---|---|
| California Fitness & Yoga | Dừng hoạt động 4 câu lạc bộ; mạng lưới tại TP HCM còn 14 cơ sở | 2 cơ sở tại TP HCM và 2 cơ sở tại Hà Nội | Tháng 7 |
| Fit24 & Getfit Gym | Fit24 ngừng toàn bộ hệ thống; Getfit dừng hoạt động | Trung tâm thương mại, khu căn hộ cao cấp | Tháng 10/2024 & Tháng 2/2026 |
| Elite Fitness | Đóng cơ sở cuối cùng tại TP HCM | Mặt bằng bán lẻ diện tích lớn tại TP HCM | Tháng 5/2026 |
| OH!SOME & Cow Play Cow Moo | OH!SOME đóng cửa hàng loạt; Cow Play Cow Moo thu hẹp chi nhánh | Vincom Center Đồng Khởi, Vincom Thảo Điền, Crescent Mall, Thiso Mall | Cuối tháng 8 |
| Toàn thị trường bán lẻ | Hấp thụ ròng đạt 7.700 m2 (giảm 26%); tỷ lệ lấp đầy trung tâm giảm 3 điểm % | Toàn địa bàn TP HCM (nguồn cung hiện hữu 1,3 triệu m2) | Quý II và Quý III |
Các chuỗi thể hình và vui chơi giải trí vốn là nhóm khách thuê chiếm diện tích mặt sàn rất lớn tại các trung tâm thương mại và khối đế chung cư cao cấp. Do đó, việc các đơn vị này đồng loạt thanh lý hợp đồng hoặc thu hẹp quy mô vận hành đã trực tiếp kéo tụt chỉ số hấp thụ ròng của toàn bộ thị trường.
Phân tích tác động thị trường
Mức sụt giảm hấp thụ 26% không đại diện cho sự đổ vỡ toàn diện của ngành bán lẻ, mà phản ánh quá trình thanh lọc mô hình kinh doanh thâm dụng diện tích lớn trước áp lực chi phí mặt bằng neo cao.
Thực tế thị trường đang ghi nhận sự phân hóa sâu sắc. Trong khi nhóm dịch vụ phong cách sống và thể thao gặp áp lực lớn về dòng tiền và hiệu quả trên từng mét vuông, các thương hiệu thời trang và F&B đến từ Trung Quốc, Nhật Bản và Hàn Quốc lại tăng tốc mở rộng. Nhóm khách thuê ngoại này đang đóng vai trò lực lượng thế chân chính, lấp đầy các khoảng trống mà các chuỗi nội địa hoặc mô hình cũ để lại.
Áp lực nguồn cung tạo ra thế độc quyền cho các mặt bằng đắc địa. Theo Knight Frank, giá chào thuê tầng trệt khu vực trung tâm phân khúc hạng sang vẫn tăng 1,2%, đạt 249 USD/m2/tháng (khoảng 6,2 triệu đồng). Số liệu từ Avison Young cũng xác nhận giá thuê trung tâm dao động từ 75 – 300 USD/m2/tháng, vượt trội hoàn toàn so với khu vực ngoài trung tâm (15 – 93 USD/m2/tháng). Biên độ chênh lệch này khẳng định các chủ đầu tư sở hữu vị trí vàng không chịu áp lực giảm giá nhờ nguồn cung mới tiếp tục bị tắc nghẽn.
Tổng nguồn cung hiện hữu của TP HCM duy trì quanh mức 1,3 triệu m2 và dự kiến tiếp tục khan hiếm đến năm 2027. Thị trường chỉ có thể giải tỏa cơn khát diện tích sàn bán lẻ quy mô lớn trong giai đoạn 2028-2029 khi các dự án trọng điểm như Saigon Centre giai đoạn 3, One Central Saigon, Diamond Sky Mall, The Global City và Lotte Eco Smart City chính thức gia nhập thị trường.
Câu hỏi thường gặp (FAQ)
Tại sao diện tích hấp thụ ròng giảm mạnh nhưng giá thuê mặt bằng trung tâm vẫn tăng?
Giá thuê phân khúc trung tâm không giảm do nguồn cung mới tại khu vực lõi TP HCM gần như cạn kiệt và duy trì ở mức khoảng 1,3 triệu m2 toàn thành phố. Dù nhóm thể thao và giải trí trả mặt bằng, nhu cầu mở rộng từ các thương hiệu thời trang và F&B quốc tế vẫn đủ lớn để cạnh tranh giành giật các vị trí đắc địa, tạo điều kiện cho chủ mặt bằng giữ vững giá chào thuê cao.
Khi nào thị trường mặt bằng bán lẻ TP HCM mới đón nhận nguồn cung quy mô lớn tiếp theo?
Nguồn cung bán lẻ được dự báo sẽ tiếp tục trạng thái khan hiếm đến hết năm 2027. Làn sóng diện tích bán lẻ mới quy mô lớn chỉ thực sự bùng nổ trong chu kỳ 2028-2029, khi hàng loạt đại dự án như One Central Saigon, Lotte Eco Smart City, Saigon Centre giai đoạn 3 và The Global City hoàn thiện và đi vào vận hành thương mại.
