- Nhà đầu tư cá nhân chịu áp lực lãi suất từ 12% đến 15%/năm, chấp nhận gồng nợ và từ chối cắt lỗ 15-20% với kỳ vọng thị trường sẽ phục hồi vào năm 2027.
- Mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà theo DKRA Group và CBRE vẫn ở mức cao từ 9-12%/năm cho năm đầu và thả nổi tới 13-15%/năm.
- Chuyên gia khuyến cáo không nên kỳ vọng lãi suất giảm sâu vì bất động sản không nằm trong nhóm ưu tiên tín dụng, nhà đầu tư cần tái cơ cấu tài sản nếu dòng tiền mất cân đối.
Diễn biến và Dữ liệu trọng tâm
Mặt bằng lãi suất vay mua nhà thả nổi duy trì ở ngưỡng cao 13-15%/năm khiến nhiều nhà đầu tư chấp nhận cắt giảm chi tiêu để gồng nợ thay vì bán lỗ tài sản. Điển hình như trường hợp của anh Kiệt, người mua một căn nhà liền kề tại khu Đông TP HCM vào đầu năm 2025. Dù chịu mức lãi vay lên tới 12,4%/năm, ông vẫn quyết định không bán cắt lỗ 15-20% theo thị trường mà dùng tiền cho thuê nhà kết hợp thu nhập cá nhân để bù đắp, kỳ vọng thị trường khởi sắc vào năm 2027.
Tương tự, ông Tuấn, nhà đầu tư sở hữu căn hộ trên trục Mai Chí Thọ, cũng đang gánh khoản vay lãi suất 12%/năm. Thay vì bán chênh 10% như kế hoạch ban đầu, ông chọn tiếp tục trả lãi đến tháng 3/2027 mới đánh giá lại chi phí vốn. Xu hướng gồng lãi xuất hiện phổ biến trong bối cảnh các chính sách tiền tệ có sự điều chỉnh. Trong tháng 10, Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo giảm lãi suất huy động khoảng 0,5 điểm phần trăm, kéo theo một số gói vay ưu đãi hạ 1-1,5 điểm phần trăm so với tháng 9 trước đó, nhưng điều kiện áp dụng khá hạn chế.
| Chủ thể / Tổ chức | Thông số / Mức lãi suất | Chiến lược & Dự báo |
|---|---|---|
| Anh Kiệt (NĐT liền kề) | Lãi vay 12,4%/năm | Từ chối bán lỗ 15-20%, gồng lãi chờ năm 2027. |
| Ông Tuấn (NĐT căn hộ) | Lãi vay 12%/năm | Không bán hạ giá, gồng nợ đến tháng 3/2027. |
| DKRA Group | Vay ưu đãi: 9-12%/năm Thả nổi: 13-15%/năm | BĐS không thuộc nhóm ưu tiên tín dụng, lãi khó giảm sâu. |
| CBRE | Lãi vay trung bình 10,6%/năm | Áp lực chi phí vốn vẫn cao, sức mua phục hồi chậm. |
| Ngân hàng Nhà nước | Giảm lãi huy động ~0,5% | Chỉ đạo giảm lãi vay trong tháng 10 có chọn lọc. |
Phân tích tác động thị trường
Áp lực chi phí vốn kéo dài sẽ đẩy nhanh quá trình thanh lọc thị trường, buộc các nhà đầu tư dùng đòn bẩy quá đà phải thoái vốn chủ động để tránh rủi ro vỡ nợ. Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, việc nhà đầu tư mặc định lãi suất vay sẽ nhanh chóng giảm sâu là một tính toán mạo hiểm. Bất động sản không thuộc nhóm ngành sản xuất hay kinh doanh được ưu tiên bơm tín dụng trực tiếp, do đó chi phí vốn sẽ luôn phụ thuộc vào rủi ro thanh khoản của từng ngân hàng.
Ở góc độ quản trị tài chính, chuyên gia Lê Quốc Kiên nhận định rằng việc giữ hay bán tài sản phải phụ thuộc hoàn toàn vào sức chịu đựng tài chính thực tế chứ không nên dựa trên niềm tin mơ hồ về cột mốc năm 2027. Những người sở hữu tài sản tạo ra dòng tiền và có tỷ lệ nợ thấp có thể tiếp tục nắm giữ. Ngược lại, nếu tiền trả gốc và lãi đã xâm phạm vào các chi phí thiết yếu hoặc buộc phải rút cạn tiền tiết kiệm tích lũy, nhà đầu tư nên chủ động hạ dư nợ hoặc cắt lỗ sớm để tránh bị ép giá trong thế thụ động khi mất hẳn khả năng thanh toán.
Câu hỏi thường gặp (FAQ)
Có nên tiếp tục gồng lãi vay bất động sản trong giai đoạn hiện nay không?
Nhà đầu tư chỉ nên tiếp tục gồng lãi nếu khoản trả nợ nằm trong khả năng chi trả của thu nhập ổn định và bất động sản có khả năng khai thác dòng tiền cho thuê. Trường hợp đòn bẩy quá cao và dòng tiền mất cân đối, việc bán bớt tài sản để hạ dư nợ là phương án an toàn hơn.
Kỳ vọng lãi suất vay mua nhà hạ nhiệt sâu vào năm 2027 có khả thi không?
Lãi suất vay mua nhà đến năm 2027 có thể bớt căng thẳng nhưng khó giảm sâu về mức thấp kỷ lục. Nguyên nhân do bất động sản không thuộc nhóm ưu tiên cấp tín dụng trực tiếp và các ngân hàng thương mại vẫn chịu áp lực lớn về chi phí huy động vốn.
