- Tỷ lệ trống tăng mạnh trên các trục thương mại trọng điểm như Ba Tháng Hai (gần 40 mặt bằng), Âu Cơ (hơn 30 mặt bằng) và Hồ Văn Huê (hơn 20 mặt bằng).
- Nguồn cung rao thuê nhà mặt phố trong tháng 8 tăng 25%, trong khi nhu cầu tìm kiếm giảm 4%, kéo lợi suất cho thuê tại khu vực trung tâm xuống 2,3%.
- Mô hình bán lẻ đa kênh (Omnichannel) và áp lực chi phí vận hành làm suy giảm ưu thế độc tôn của nhà phố truyền thống, buộc chủ nhà phải nới diện tích thêm 6,9% cho cùng một mức ngân sách thuê.
Diễn biến và Dữ liệu trọng tâm
Tình trạng trả mặt bằng nhà phố tại TP HCM đang diễn biến phức tạp trên diện rộng trong những tháng cuối năm khi sức ép chi phí cố định vượt quá ngưỡng sinh lời của các đơn vị kinh doanh. Hàng loạt trục giao thương huyết mạch từ nội thành đến các khu vực vùng ven ghi nhận số lượng điểm kinh doanh đóng cửa, treo biển tìm khách thuê mới tăng vọt.
| Khu vực / Đơn vị khảo sát | Chỉ số ghi nhận | Biến động so với kỳ trước | Đặc điểm thị trường |
|---|---|---|---|
| Đường Ba Tháng Hai | Gần 40 mặt bằng treo biển | Tăng hơn 20% so với đầu năm | Đoạn dài 2,6 km từ Lý Thường Kiệt đến Cách Mạng Tháng Tám ghi nhận nhiều căn diện tích lớn bỏ trống. |
| Đường Âu Cơ | Hơn 30 mặt bằng tìm khách | Tăng mạnh cuối năm | Nhiều chuỗi F&B, trà sữa kết thúc hợp đồng trước hạn do doanh thu không bù đắp được chi phí. |
| Đường Hồ Văn Huê | Hơn 20 mặt bằng đóng cửa | Nhiều điểm trống kéo dài | Tuyến chuyên doanh dịch vụ cưới xuống cấp, bảng hiệu bạc màu sau nhiều tháng không có khách thuê. |
| Batdongsan | Nguồn cung tăng 25%, cầu giảm 4% | Dữ liệu tháng 8 | Lợi suất cho thuê đạt 2,3% tại trung tâm và 3,1% tại khu cận trung tâm; cầu nhà phố chỉ giữ mức 11% trong quý III. |
| Nhà Tốt | Giá thuê trung bình quý III giảm 2,9% | Diện tích khả dụng tăng 6,9% | Giá thuê mặt bằng kinh doanh đi ngang ở mức 27 triệu đồng/tháng, diện tích cùng tầm giá tăng từ 152 m2 lên 162 m2. |
Tại khu vực lõi trung tâm, các tuyến phố đắc địa như Ngô Đức Kế, Hàm Nghi, Nguyễn Huệ, Đồng Khởi, Hai Bà Trưng và Nam Kỳ Khởi Nghĩa vẫn chưa giải quyết được bài toán tỷ lệ lấp đầy. Hiện tượng tương tự cũng lan rộng sang các trục đường thương mại thứ cấp gồm Cao Thắng, Cách Mạng Tháng Tám, Sư Vạn Hạnh, Điện Biên Phủ, Võ Văn Tần, Phan Đình Phùng và Lê Văn Sĩ.
Phân tích tác động thị trường
Sự phân kỳ rõ rệt giữa chi phí thuê mặt bằng cố định và biên lợi nhuận kinh doanh thực tế đang tái cấu trúc toàn diện hành vi của các doanh nghiệp bán lẻ. Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, khi doanh thu sụt giảm do sức mua yếu, chi phí thuê nhà phố trở thành gánh nặng tài chính lớn nhất, buộc các đơn vị vận hành phải cắt giảm điểm bán vật lý để bảo toàn dòng tiền.
Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills TP HCM, nhận định thị trường đang chịu tác động kép từ sự chuyển dịch hành vi người tiêu dùng sang thương mại điện tử và mạng xã hội. Lợi thế vị trí mặt tiền không còn bảo đảm tỷ lệ chuyển đổi đơn hàng nếu lưu lượng khách vãng lai và doanh thu biên không tương xứng với đơn giá thuê. Do đó, các thương hiệu có xu hướng chuyển đổi sang mô hình đa kênh (Omnichannel), tinh gọn quy mô mặt bằng hoặc dời điểm bán về các khu vực có chi phí tối ưu hơn.
Ở phía chủ nhà, việc neo giá danh nghĩa quanh mức trung bình 27 triệu đồng/tháng và chỉ nới lỏng điều kiện diện tích hoặc phương thức thanh toán đang tạo ra khoảng cách kỳ vọng (expectation gap) lớn với người thuê. Động thái giữ giá thuê để bảo vệ định giá tài sản vô hình trung kéo dài thời gian để trống mặt bằng, làm xói mòn lợi suất khai thác thực tế của dòng bất động sản thương mại nhà phố.
Câu hỏi thường gặp (FAQ)
Tại sao chủ nhà phố thường chọn tăng diện tích cho thuê thay vì giảm trực tiếp giá thuê niêm yết?
Chủ sở hữu nhà phố có xu hướng duy trì mức giá niêm yết danh nghĩa nhằm tránh làm suy giảm định giá vốn của toàn bộ bất động sản khi giao dịch hoặc thế chấp ngân hàng. Thay vào đó, họ linh hoạt nâng diện tích cho thuê thực tế (như mức tăng 6,9% theo ghi nhận của Nhà Tốt) hoặc hỗ trợ gia hạn thời gian thanh toán để giảm áp lực cho khách mà không làm giảm giá trị hợp đồng cơ sở.
Làn sóng trả mặt bằng cuối năm có kéo theo xu hướng giảm giá bán nhà phố thương mại?
Lợi suất cho thuê giảm xuống ngưỡng 2,3% – 3,1% khiến tính hấp dẫn của dòng tiền nhà phố suy yếu so với các kênh đầu tư tài chính khác. Áp lực trống mặt bằng kéo dài buộc các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao phải điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận, gián tiếp tạo áp lực chiết khấu lên giá bán thứ cấp của các tài sản thương mại tại những khu vực có thanh khoản cho thuê kém.
