- Đại biểu Quốc hội kiến nghị tách bạch chu kỳ ban hành bảng giá đất (3 năm một lần) với việc chủ động rà soát hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) hàng năm.
- Đề xuất phân cấp thẩm quyền cho UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh hệ số K trong khung cho phép nhằm phản ánh kịp thời hạ tầng và thị trường địa phương.
- Nhấn mạnh vai trò của dữ liệu minh bạch và cơ chế phản biện độc lập để bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp phát triển dự án.
Diễn biến và Dữ liệu trọng tâm
Đề xuất rà soát hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) định kỳ hàng năm thay vì cố định 3 năm một lần là trọng tâm thảo luận tại hội trường sáng 29/10 về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
Tại phiên thảo luận, nhiều ý kiến đại biểu chỉ ra rằng nếu giữ nguyên quy định định kỳ 3 năm một lần như đề xuất của Chính phủ, công tác xác định nghĩa vụ tài chính và bồi thường giải phóng mặt bằng sẽ đối mặt nguy cơ chậm trễ, đặc biệt tại các khu vực vừa hoàn thiện hạ tầng mới. Ngược lại, cơ quan soạn thảo lo ngại việc điều chỉnh thường xuyên có thể làm biến động nghĩa vụ thuế, phí của người sử dụng đất. Dự thảo hiện có quy mô 3 chương, 112 điều (giảm 148 điều so với luật hiện hành) và dự kiến được Quốc hội biểu quyết thông qua vào ngày 21/11.
| Chủ thể góp ý | Quan điểm trọng tâm | Đề xuất lập pháp cụ thể |
|---|---|---|
| Chính phủ (Cơ quan soạn thảo) | Hạn chế xáo trộn nghĩa vụ tài chính của cá nhân, doanh nghiệp; kiểm soát rủi ro biến động giá. | Quy định bảng giá đất và hệ số K do HĐND cấp tỉnh quyết định định kỳ 3 năm một lần. |
| ĐB Lê Văn Thế (Ninh Bình) | Bảng giá đất phản ánh mặt bằng chung, còn hệ số K phải theo sát các biến động hạ tầng cục bộ. | Giữ bảng giá đất 3 năm một lần, nhưng bắt buộc rà soát hệ số K tối thiểu mỗi năm một lần. |
| ĐB Hoàng Quốc Khánh (Lai Châu) | Quy trình trình HĐND phê duyệt mọi biến động hệ số K tạo ra độ trễ hành chính lớn. | Giao quyền cho UBND cấp tỉnh chủ động ban hành và điều chỉnh hệ số K trong khung HĐND cho phép. |
| ĐB Lê Hữu Trí (Khánh Hòa) | Ngăn chặn tình trạng bất bình đẳng giá giáp ranh địa phương và thiên lệch mục tiêu thu ngân sách. | Chuẩn hóa nguyên tắc, phương pháp tính hệ số K toàn quốc; tách bạch giá bồi thường với giá thương mại. |
| ĐB Nguyễn Ngọc Sơn (UB Khoa học, CN&MT) | Khắc phục xung đột lợi ích khi cùng một cơ quan vừa định giá, vừa thu và vừa chi tiền bồi thường. | Thiết lập bắt buộc cơ chế kiểm chứng, sàng lọc dữ liệu đầu vào và thẩm định độc lập đối với hệ số K. |
Phân tích tác động thị trường
Cơ chế xác lập hệ số K linh hoạt là nhân tố mang tính quyết định để khơi thông điểm nghẽn nguồn cung dự án và tính toán chính xác chi phí đầu vào của cộng đồng doanh nghiệp bất động sản.
Về bản chất, hệ số K đóng vai trò làm van điều tiết giá đất nhà nước tiệm cận với giá trị thị trường thực tế. Khi chu kỳ xem xét bị kéo dài tới 3 năm, độ trễ chính sách sẽ khiến chi phí giải phóng mặt bằng không bắt kịp mặt bằng giá giao dịch thực tế tại những địa bàn có tốc độ đô thị hóa nhanh. Hệ quả là công tác đền bù dễ rơi vào bế tắc, tiến độ bàn giao mặt bằng của các dự án hạ tầng lẫn thương mại bị kéo dài, gia tăng chi phí vốn vay cho chủ đầu tư.
Ở chiều ngược lại, việc rà soát thường niên không đồng nghĩa với áp lực bắt buộc phải nâng giá đất. Rà soát là hoạt động quản trị dữ liệu nhằm nhận diện biến động: khi thị trường ổn định, hệ số được giữ nguyên; khi hạ tầng đột biến, hệ số được kích hoạt điều chỉnh cục bộ. Điều này giúp ngăn ngừa hiện tượng trục lợi địa tô chênh lệch phát sinh từ các tuyến đường mới mở, đồng thời bảo vệ người có đất bị thu hồi không rơi vào tình trạng thiệt thòi quyền lợi hợp pháp.
Đối với doanh nghiệp, yêu cầu minh bạch hóa phương pháp định giá và công khai dữ liệu thị trường sẽ giảm thiểu đáng kể chi phí không chính thức. Tính dự báo được nâng cao cho phép các nhà đầu tư lập mô hình tài chính chuẩn xác trước khi tham gia đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án, giảm thiểu rủi ro tranh chấp pháp lý sau khi trúng thầu.
Câu hỏi thường gặp (FAQ)
Rà soát hệ số K hàng năm có đồng nghĩa với việc giá đất sẽ bị tăng liên tục mỗi năm?
Không. Rà soát định kỳ là nghĩa vụ kiểm tra, đối soát dữ liệu thị trường của cơ quan quản lý. Nếu thực tế hạ tầng và giá giao dịch không biến động lớn, hệ số K hiện hành sẽ tiếp tục được giữ nguyên mà không bắt buộc phải ban hành mức giá mới.
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) dự kiến khi nào được thông qua?
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) với cấu trúc gồm 3 chương, 112 điều dự kiến sẽ được Quốc hội xem xét, biểu quyết thông qua chính thức vào ngày 21/11.
