- Phân khúc cao cấp chiếm áp đảo 73,6% nguồn cung sơ cấp 9 tháng đầu năm tại TP HCM, trong khi căn hộ bình dân ghi nhận tỷ lệ 0%.
- Thanh khoản thị trường suy giảm sâu khi tỷ lệ hấp thụ quý III chỉ đạt 26%, giảm 66% so với quý II do giá bán vượt xa thu nhập thực tế.
- Làn sóng dịch chuyển nhu cầu về đô thị vệ tinh bùng nổ, ghi nhận tỷ trọng tìm kiếm bất động sản tại Bình Dương tăng vọt lên 30%.
Diễn biến và Dữ liệu trọng tâm
Thị trường bất động sản TP HCM trong 9 tháng đầu năm 2024 ghi nhận sự méo mó cơ cấu nghiêm trọng khi phân khúc chung cư cao cấp và trung cao cấp chiếm tới 73,6% tổng nguồn cung đủ điều kiện huy động vốn, triệt tiêu hoàn toàn sự hiện diện của phân khúc nhà ở bình dân.
Theo số liệu từ Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), phân khúc trung cấp chỉ chiếm 7,1%, trong khi các dự án giá dưới 35 triệu đồng/m2 không còn xuất hiện trên bảng hàng sơ cấp. Khảo sát của CBRE Việt Nam chỉ ra mức giá bán sơ cấp trung bình đạt 75 triệu đồng/m2 thông thủy (chưa gồm VAT và phí bảo trì). Đáng chú ý, dữ liệu từ DKRA Consulting ghi nhận biên độ giá sơ cấp trải dài từ 32,8 triệu đồng/m2 đến mức đỉnh 520,3 triệu đồng/m2 (đã gồm VAT).
| Chỉ số thị trường | Dữ liệu ghi nhận | Đơn vị thống kê |
|---|---|---|
| Tỷ trọng căn hộ cao cấp & trung cao cấp | 73,6% nguồn cung sơ cấp | HoREA |
| Tỷ trọng căn hộ bình dân (<35 triệu/m2) | 0% (Hoàn toàn vắng bóng) | HoREA / CBRE |
| Giá sơ cấp trung bình tại TP HCM | 75 triệu đồng/m2 thông thủy | CBRE Việt Nam |
| Biên độ giá căn hộ toàn thị trường | 32,8 – 520,3 triệu đồng/m2 | DKRA Consulting |
| Tỷ lệ hấp thụ quý III/2024 | 26% (Bán 3.471 / 13.215 căn) | DKRA Consulting |
| Dự án vướng mắc pháp lý tồn đọng | 1.338 dự án (658.084 tỷ đồng) | UBND TP HCM |
Tại từng tiểu vùng, áp lực giá thể hiện rõ rệt qua báo cáo của Avison Young Việt Nam: khu vực trung tâm và bán đảo Thủ Thiêm chạm ngưỡng 7.000 – 15.000 USD/m2 (khoảng 182 – 390 triệu đồng/m2); khu Đông và khu Nam dao động từ 3.800 – 5.500 USD/m2; ngay cả khu Tây cũng xuất hiện các dự án hạng sang xác lập mốc 4.500 – 4.800 USD/m2.
Phân tích tác động thị trường
Chi phí quỹ đất leo thang cùng điểm nghẽn pháp lý kéo dài là hai rào cản mang tính cấu trúc triệt tiêu khả năng phát triển nhà ở bình dân, buộc các chủ đầu tư phải đẩy sản phẩm lên phân khúc cao cấp nhằm tối đa hóa biên lợi nhuận bù đắp chi phí vốn.
Hệ quả nhãn tiền của sự lệch pha này là sự suy kiệt thanh khoản diện rộng. Sức mua thực tế bị bào mòn khi giá nhà vượt xa ngưỡng tích lũy của tầng lớp lao động đô thị. Việc tỷ lệ hấp thụ giảm sâu 66% trong quý III khiến lượng tồn kho phình to, giam lỏng dòng vốn của doanh nghiệp tại 1.338 dự án đang gặp vướng mắc với tổng giá trị 658.084 tỷ đồng. Mặc dù các chủ đầu tư đã kích cầu bằng chính sách giãn tiến độ thanh toán và hỗ trợ lãi suất, tâm lý thận trọng vẫn bao trùm thị trường.
Sự lệch pha nguồn cung tại trung tâm tạo ra làn sóng ly tâm dòng tiền mạnh mẽ. Người mua có nhu cầu an cư thực buộc phải tìm kiếm cơ hội tại các thị trường vệ tinh như Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu, nơi giá căn hộ sơ cấp dao động ở mức 1.800 – 4.500 USD/m2. Thống kê của Batdongsan cho thấy lượng tìm kiếm địa ốc tại Bình Dương đã tăng từ 9% ở quý I/2024 lên 30% vào quý III/2024.
Để giải quyết bài toán tái cân bằng, chính quyền địa phương đã xử lý vướng mắc cho 723 dự án (đạt tỷ lệ 54%), đồng thời triển khai kế hoạch bổ sung nhà ở xã hội với mục tiêu 181.257 căn giai đoạn 2026 – 2030. Theo Tiến sĩ Huỳnh Phước Nghĩa, cấu trúc thị trường chỉ có thể phục hồi bền vững khi cơ quan quản lý thực thi ba trụ cột: áp đặt tỷ lệ quỹ đất bắt buộc cho nhà ở xã hội và nhà cho thuê dài hạn; nắn dòng tín dụng ngân hàng tập trung vào phân khúc ở thực thay vì dự án mang tính đầu cơ; và đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện pháp lý để hạ chi phí tài chính cho doanh nghiệp.
Câu hỏi thường gặp (FAQ)
Vì sao căn hộ bình dân hoàn toàn biến mất khỏi thị trường TP HCM?
Chi phí giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất và chi phí tài chính tăng cao trong thời gian chờ đợi thủ tục pháp lý đã nâng chi phí sàn của các dự án. Doanh nghiệp không thể cân đối bài toán lợi nhuận nếu duy trì mức giá bán bình dân dưới 35 triệu đồng/m2, buộc họ phải nâng cấp tiêu chuẩn bàn giao để định vị sản phẩm ở phân khúc cao cấp.
Người có nhu cầu ở thực tại TP HCM có thể tiếp cận nhà ở bằng cách nào hiện nay?
Người có nhu cầu thực hiện có hai phương án khả thi: chuyển hướng dòng tiền sang căn hộ tại các đô thị vệ tinh như Bình Dương với mức giá mềm hơn, hoặc chờ đợi nguồn cung nhà ở xã hội khi thành phố dự kiến hoàn thành 9.402 căn trong năm 2026 và tiếp tục khởi công quy mô 84.000 căn từ quý IV.
