- Áp lực dòng tiền tắc nghẽn: Có 65% doanh nghiệp môi giới bị chủ đầu tư chậm thanh toán phí hoa hồng từ 6 đến 12 tháng, đẩy nhiều đơn vị vào trạng thái cạn vốn lưu động.
- Làn sóng thanh lọc kỷ lục: Tính đến hết tháng 9, có hơn 2.800 doanh nghiệp bất động sản giải thể, tương đương trung bình 312 doanh nghiệp đóng cửa mỗi tháng.
- Lợi nhuận lao dốc: Dù doanh thu có dấu hiệu tăng nhờ phân khúc thứ cấp, biên lợi nhuận ròng của các đơn vị đầu ngành như Cen Land và Đất Xanh Services (DXS) vẫn sụt giảm từ 40% đến 52% do chi phí trích lập dự phòng tăng vọt.
Diễn biến và Dữ liệu trọng tâm
Làn sóng cắt giảm nhân sự và giải thể doanh nghiệp môi giới đang đạt đỉnh mới khi có tới hơn 2.800 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hoàn tất thủ tục giải thể trong 9 tháng đầu năm, tăng 120% so với cùng kỳ theo số liệu từ Cục Thống kê (Bộ Tài chính).
Thực trạng kinh doanh ảm đạm diễn ra đồng loạt trên cả phương diện vi mô lẫn vĩ mô. Tại các sàn giao dịch khu vực Hà Nội như Long Biên, Thanh Xuân hay Hoài Đức, các đơn vị môi giới liên tục cắt giảm 30% đến hàng trăm nhân sự, đồng thời đóng cửa chi nhánh phía Nam để gồng lỗ. Dù bước vào quý cao điểm bán hàng, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường trong Quý III chỉ đạt gần 40% với 12.520 giao dịch thành công, khiến nhân sự bán hàng phải tự ý “cắt máu” hoa hồng hoặc đổi nghề.
| Chỉ số / Thực thể | Dữ liệu ghi nhận (Bán niên 2026) | Biến động / Thực trạng |
|---|---|---|
| Doanh nghiệp giải thể (Cục Thống kê) | Hơn 2.800 doanh nghiệp | Tăng hơn 120% so với cùng kỳ (trung bình 312 DN/tháng) |
| Tình trạng nợ phí hoa hồng (VARS) | 65% bị chậm 6-12 tháng; 25% bị treo trên 1 năm | Gia tăng nguy cơ tranh chấp pháp lý và đứt gãy vốn lưu động |
| Cen Land (CRE) | Lợi nhuận sau thuế đạt gần 21 tỷ đồng | Giảm 52% dù doanh thu bán hàng đạt 906 tỷ đồng (+85%) |
| Đất Xanh Services (DXS) | Lợi nhuận sau thuế đạt hơn 152 tỷ đồng | Giảm 40% so với cùng kỳ năm trước |
| Thanh khoản Quý III (Toàn quốc) | 12.520 giao dịch | Tỷ lệ hấp thụ đạt gần 40%, giảm sâu so với cùng kỳ |
Phân tích tác động thị trường
Thị trường dịch vụ bất động sản đang chịu tổn thương kép từ rủi ro công nợ kéo dài của chủ đầu tư và sự thay đổi hành vi thận trọng từ phía khách hàng cá nhân. Theo phân tích từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), vị thế của các sàn phân phối hiện nay thậm chí còn suy yếu hơn giai đoạn 2022-2023 bởi họ phải tự ứng trước chi phí vận hành, marketing và nhân sự trong thời gian dài nhưng không thể thu hồi phí môi giới đúng hạn.
Việc chiếm dụng vốn từ phía các chủ đầu tư đang đẩy các đơn vị phân phối trung gian vào trạng thái “sống mòn”. Báo cáo tài chính bán niên của các đơn vị niêm yết lớn cho thấy rõ mâu thuẫn này: Doanh thu có thể tăng trưởng nhờ nỗ lực đẩy hàng tồn kho và thị trường thứ cấp, nhưng biên lợi nhuận ròng lại suy giảm nghiêm trọng do phải trích lập dự phòng các khoản phải thu khó đòi. Như nhận định từ ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, mô hình dàn trải phân phối nhiều dự án đã không còn khả thi; thị trường đang bước vào giai đoạn thanh lọc bắt buộc, đòi hỏi doanh nghiệp phải tái cơ cấu bộ máy, tinh gọn nhân sự và chỉ tập trung vào các rổ hàng có pháp lý hoàn chỉnh cùng khả năng thanh khoản thực tế.
Câu hỏi thường gặp (FAQ)
Tại sao doanh thu của nhiều sàn môi giới tăng nhưng lợi nhuận ròng lại sụt giảm mạnh?
Nguyên nhân cốt lõi là do chi phí vốn tăng cao cùng áp lực trích lập dự phòng rủi ro cho các khoản phải thu khó đòi từ chủ đầu tư. Khi 65% khoản phí hoa hồng bị kéo dài thời gian thanh toán từ 6 đến 12 tháng, doanh nghiệp phải gánh toàn bộ chi phí bán hàng trả trước mà không thể ghi nhận dòng tiền thực tế.
Chiến lược nào giúp các sàn giao dịch địa ốc tồn tại qua đợt thanh lọc hiện nay?
Doanh nghiệp môi giới cần chuyển đổi từ chiến lược mở rộng quy mô sang tối ưu hóa dòng tiền: Tinh gọn bộ máy nhân sự, dừng hợp tác phân phối các dự án pháp lý dở dang và chỉ tập trung nguồn lực vào phân khúc có nhu cầu ở thực hoặc các chủ đầu tư có cam kết tài chính minh bạch.
