- Lãi suất phát hành mới trái phiếu quý III tăng vọt 2,5% so với đáy năm 2025, thiết lập mức bình quân gần 9,5%/năm.
- Chi phí vốn ngân hàng vượt kỷ lục cũ khi đạt bình quân 8,85%/năm, nhiều nhà băng phải trả lãi suất trên 10%/năm để hút dòng vốn thứ cấp.
- Khung pháp lý từ Nghị định 200 cùng áp lực tái cấp vốn dự kiến giữ mặt bằng lãi suất neo cao ít nhất đến nửa đầu năm 2027.
Diễn biến và Dữ liệu trọng tâm
Chi phí vốn qua kênh trái phiếu doanh nghiệp đang xác lập mặt bằng giá mới khi lãi suất phát hành bình quân toàn thị trường trong quý III chạm mốc gần 9,5%/năm, tiến sát vùng đỉnh lịch sử giai đoạn 2022-2023.
Theo báo cáo chi tiết từ tổ chức xếp hạng tín nhiệm S&I Ratings, chi phí nợ sơ cấp ghi nhận mức tăng đồng loạt trên toàn bộ các phân khúc ngành. Đặc biệt, nhóm tổ chức tín dụng chứng kiến mức tăng chi phí huy động nhanh nhất: lãi suất phát hành bình quân quý III đạt 8,85%/năm, vượt mức đỉnh 8,7%/năm từng xác lập vào năm 2022. Đáng chú ý, Sacombank đã chốt lãi suất cố định 10%/năm, trong khi PVcomBank neo theo công thức thả nổi tương đương khoảng 10,4%/năm (lãi suất tiết kiệm cá nhân 12 tháng cộng biên độ 4,6%/năm).
| Chủ thể / Nhóm ngành | Mức lãi suất ghi nhận (Quý III) | Mức tham chiếu (2022-2023 / Đáy 2025) |
|---|---|---|
| Toàn thị trường (Bình quân mới) | Gần 9,5%/năm | Tăng 2,5% so với mức đáy năm 2025 |
| Nhóm Ngân hàng (Bình quân) | 8,85%/năm | Vượt đỉnh 8,7%/năm năm 2022 |
| Sacombank / PVcomBank | 10% – 10,4%/năm | Đỉnh giai đoạn trước là 9,7%/năm |
| Nhóm Bất động sản (Bình quân) | 12,5% – 13%/năm | Thấp hơn đỉnh 14% – 14,5%/năm |
| Khải Hoàn Land, Tandoland | Trên 13%/năm | Thuộc nhóm chi phí phát hành cao nhất thị trường |
Dữ liệu tổng hợp từ Chứng khoán MB (MBS) cho thấy nhóm phát triển bất động sản tiếp tục duy trì mặt bằng lãi suất phát hành 12,5% – 13%/năm. Hàng loạt đơn vị lớn gồm Vinhomes, Đầu tư Xây dựng Thái Sơn, Đô thị Du lịch Cần Giờ và Phát triển Thành phố Xanh đều huy động ở mức trên 12,5%/năm. Lũy kế 9 tháng đầu năm, tổng khối lượng phát hành toàn thị trường đạt 464.100 tỷ đồng. Quy mô dư nợ lưu hành đạt 1,54 triệu tỷ đồng, tương đương mức tăng khiêm tốn 7,1% so với cuối năm 2025 do chịu áp lực thanh toán và mua lại trước hạn.
Phân tích tác động thị trường
Tình trạng mất cân đối kỳ hạn khi tăng trưởng tín dụng 9 tháng đạt 11,59% trong khi huy động vốn tăng chậm là nguyên nhân gốc rễ buộc các tổ chức tài chính phải nâng mạnh lợi suất trái phiếu nhằm tái tài trợ nguồn vốn trung – dài hạn.
Theo phân tích từ Fiin Ratings, việc duy trì hạn mức tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống ở mức 15% kèm các điều kiện kiểm soát chặt tín dụng bất động sản đã biến kênh trái phiếu thành công cụ tài chính bắt buộc để doanh nghiệp giãn nợ và cấu trúc tài sản. Tuy nhiên, việc mặt bằng lãi suất sơ cấp liên tục leo thang đã làm suy giảm động lực mở rộng quy mô nợ mới. Thị trường đang bước vào giai đoạn thanh lọc sâu sắc: những tổ chức phát hành có xếp hạng tín nhiệm cao vẫn duy trì được khả năng tiếp cận dòng vốn, trong khi nhóm doanh nghiệp có đòn bẩy lớn buộc phải hoãn kế hoạch phát hành do chi phí lãi vay vượt ngưỡng an toàn tài chính.
Thêm vào đó, việc Nghị định 200 chính thức có hiệu lực từ ngày 5/6/2026 với các tiêu chuẩn khắt khe về điều kiện phát hành và tính minh bạch công bố thông tin đã dựng lên rào cản kỹ thuật lớn. Rủi ro lạm phát cùng chính sách thắt chặt tiền tệ quốc tế khiến lợi suất trái phiếu chính phủ toàn cầu neo cao, dự báo mặt bằng chi phí vốn nội địa sẽ không thể hạ nhiệt trước nửa đầu năm 2027. Hệ quả trực tiếp là biên lợi nhuận của các doanh nghiệp thâm dụng vốn sẽ tiếp tục bị bào mòn, làm chậm tốc độ giải ngân các đại dự án hạ tầng, năng lượng và khu đô thị.
Câu hỏi thường gặp (FAQ)
Tại sao nhóm ngân hàng chấp nhận chi trả lãi suất trái phiếu vượt mức 10%/năm trong quý III?
Tốc độ tăng trưởng tín dụng hệ thống đạt 11,59%, vượt xa tốc độ tăng trưởng tiền gửi dân cư, tạo ra áp lực thanh khoản trung và dài hạn. Để đáp ứng các chỉ số an toàn vốn và tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn theo quy định, các ngân hàng thương mại buộc phải chấp nhận phát hành trái phiếu kỳ hạn dài với biên độ lãi suất cao nhằm cạnh tranh dòng tiền lớn từ thị trường.
Mặt bằng lãi suất trái phiếu cao ảnh hưởng thế nào đến doanh nghiệp bất động sản trong giai đoạn 2026 – 2027?
Chi phí vốn sơ cấp neo ở vùng 12,5% – 13%/năm làm gia tăng đáng kể gánh nặng trả nợ định kỳ, trực tiếp thu hẹp biên lợi nhuận ròng của dự án. Tình trạng này khiến các doanh nghiệp có đòn bẩy cao gặp khó khăn trong việc đảo nợ, buộc phải tái cấu trúc danh mục đầu tư, bán bớt tài sản hoặc trì hoãn các đợt mở bán cho đến khi chi phí vốn ổn định trở lại vào nửa cuối năm 2027.
