- Tồn kho bất động sản sơ cấp quý III chạm mốc gần 53.000 sản phẩm, ghi nhận xu hướng tăng tại 27/34 địa phương trên cả nước.
- Thanh khoản toàn thị trường sụt giảm khi tổng giao dịch giảm 8% so với quý II, trong đó phân khúc đất nền và nghỉ dưỡng chịu tỷ lệ hấp thụ thấp kỷ lục.
- Doanh nghiệp không thể hạ giá bán tháo do tài sản đang thế chấp tại ngân hàng, buộc thị trường phải tìm kiếm cơ chế chuyển đổi công năng sang nhà ở xã hội để thoát kẹt dòng tiền.
Diễn biến và Dữ liệu trọng tâm
Thị trường bất động sản ghi nhận lượng tồn kho của các chủ đầu tư tăng mạnh lên mức 51.950 căn, nền trong quý III, đồng thời hiện tượng gia tăng hàng tồn diễn ra tại 27/34 địa phương trên toàn quốc theo báo cáo từ Bộ Xây dựng.
Sự tích tụ nguồn cung không tiêu thụ được phản ánh trực tiếp đà suy giảm sức mua, khi toàn quốc chỉ có hơn 92.000 giao dịch thành công, giảm 8% so với quý trước. Đáng chú ý, phân khúc đất nền ghi nhận mức tồn kho tăng vọt 75%, trong khi phân khúc căn hộ chung cư tăng 19,5% và nhà ở riêng lẻ tăng 11,6%.
| Phân khúc sản phẩm | Lượng tồn kho (Căn/Nền) | Biến động so với Quý II | Lượng giao dịch thành công |
|---|---|---|---|
| Căn hộ chung cư | 15.319 | Tăng 19,5% | 22.847 căn (Giảm 14%) |
| Nhà ở riêng lẻ | 17.089 | Tăng 11,6% | |
| Đất nền | 19.542 | Tăng 75,0% | 69.157 nền (Giảm 6%) |
| Nghỉ dưỡng & Officetel | 1.046 | Duy trì mức cao | Gần như đóng băng |
Tại khu vực TP HCM và các tỉnh phụ cận như Đồng Nai, Tây Ninh, dữ liệu từ DKRA Consulting cho thấy tỷ lệ tiêu thụ đất nền chỉ đạt 1% (tiêu thụ 119 nền trên tổng nguồn cung 8.324 nền). Phân khúc căn hộ tiêu thụ được 3.471 căn trên tổng số 13.215 căn sơ cấp (tỷ lệ hấp thụ 26%, giảm 66% so với quý trước). Trong khi đó, theo số liệu từ Savills TP HCM, phân khúc biệt thự và nhà phố chỉ đạt tỷ lệ hấp thụ 14% trên tổng số 3.600 căn mở bán mới.
Phân tích tác động thị trường
Nguyên nhân cốt lõi khiến lượng hàng tồn kho bị cô lập xuất phát từ áp lực đòn bẩy tài chính và giá trị tài sản bảo đảm, khiến các chủ đầu tư không thể áp dụng phương án đại hạ giá để cắt lỗ.
Theo phân tích của Tiến sĩ Huỳnh Phước Nghĩa, Giám đốc Trung tâm Kinh tế, Luật và Quản lý (Đại học Kinh tế TP HCM), hầu hết các sản phẩm tồn kho thuộc phân khúc cao cấp và đang được thế chấp làm tài sản bảo đảm tại các tổ chức tín dụng. Việc giảm giá sâu trên hợp đồng sẽ dẫn đến nguy cơ định giá lại tài sản, buộc doanh nghiệp phải bổ sung tài sản thế chấp hoặc đối mặt với việc trích lập dự phòng và nợ xấu gia tăng trên toàn hệ thống tài chính. Ngoài ra, việc khách hàng hủy hợp đồng do tắc nghẽn tín dụng cá nhân đã tạo nên hiện tượng dòng tài sản dội ngược về bảng cân đối kế toán của chủ đầu tư.
Đại diện Savills TP HCM, bà Cao Thị Thanh Hương cũng chỉ rõ mặt bằng lãi suất cho vay neo cao tiếp tục là rào cản kép, vừa bào mòn dòng tiền duy trì dự án của doanh nghiệp, vừa triệt tiêu khả năng chi trả của người mua thực. Mặt khác, các gói hỗ trợ vĩ mô hiện nay hoàn toàn không nhắm đến phân khúc cao cấp hay mục tiêu đầu cơ mà chỉ ưu tiên nhà ở xã hội.
Để giải tỏa điểm nghẽn này, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) do ông Lê Hoàng Châu đại diện đã đề xuất cơ chế thí điểm dùng ngân sách hoặc quỹ phát triển nhà ở định giá mua lại các dự án thương mại tồn kho để chuyển đổi sang nhà ở xã hội hoặc nhà cho thuê. Tính đến ngày 27/9, các cơ quan quản lý đã xử lý 4.372 dự án (đạt 90,2% trên tổng 4.846 dự án tồn đọng cả nước). Riêng TP HCM đã tháo gỡ cho 723 dự án, tương đương 54% số dự án ách tắc, mở đường cho việc chuyển dịch danh mục sản phẩm về vùng giá người dân có thể tiếp cận.
Câu hỏi thường gặp (FAQ)
Tại sao bất động sản tồn kho lớn nhưng chủ đầu tư không giảm giá mạnh để xả hàng?
Chủ đầu tư không thể bán tháo do phần lớn dự án đã được thế chấp tại ngân hàng thương mại để vay vốn phát triển. Việc hạ giá bán niêm yết sẽ kích hoạt điều khoản tái thẩm định giá tài sản bảo đảm, buộc doanh nghiệp phải bổ sung lượng lớn vốn đối ứng hoặc tài sản thay thế, gây nguy cơ đứt gãy thanh khoản tức thì.
Giải pháp khả thi nhất để giải phóng hơn 50.000 bất động sản tồn kho hiện nay là gì?
Giải pháp tối ưu bao gồm việc cơ cấu lại sản phẩm sang mô hình khai thác cho thuê để tạo dòng tiền vận hành, kết hợp đề xuất chính sách cho phép Nhà nước mua lại các dự án phù hợp để chuyển đổi công năng sang quỹ nhà ở xã hội, thay vì tiếp tục trông chờ vào hoạt động đầu cơ lướt sóng ngắn hạn.
