TP HCM: HoREA cảnh báo lệch cơ cấu nhà ở vì quy định dân số

Chi tiết thông tin

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa đưa ra cảnh báo về tác động tiêu cực của quy định về cách tính dân số theo diện tích căn hộ và số phòng đang được áp dụng tại TP HCM. Theo HoREA, quy định này, dù có thể nhằm mục đích quản lý đô thị và hạ tầng, lại đang vô tình tạo ra một sự khuyến khích lệch lạc trong thị trường xây dựng nhà ở.

Cụ thể, HoREA phân tích rằng do cách tính dân số này, các doanh nghiệp phát triển bất động sản đang có xu hướng ưu tiên xây dựng căn hộ có diện tích lớn. Việc này giúp họ giảm “số lượng dân cư” tính toán cho một dự án, từ đó có thể giảm áp lực về các yêu cầu hạ tầng kỹ thuật và xã hội đi kèm, hoặc đơn giản là tối ưu hóa lợi nhuận trên một số lô đất nhất định.

Hệ quả nghiêm trọng nhất là việc này đang làm giảm nguồn cung nhà ở vừa túi tiền một cách đáng kể. Trong bối cảnh TP HCM là một đô thị lớn với nhu cầu nhà ở khổng lồ, đặc biệt là từ nhóm người lao động và người có thu nhập trung bình, sự khan hiếm các sản phẩm nhà ở phù hợp với túi tiền đang ngày càng trầm trọng, tạo ra thách thức lớn về an sinh xã hội.

Phân tích & Đánh giá

Phân tích của HoREA đã chạm đến một vấn đề cốt lõi trong chính sách phát triển đô thị và nhà ở tại TP HCM, một thành phố đang phải đối mặt với áp lực dân số gia tăng và nhu cầu nhà ở cấp bách.

1. Nguyên nhân sâu xa:
Nguyên nhân gốc rễ của tình trạng này nằm ở sự chưa đồng bộ hoặc thiếu linh hoạt trong các chính sách quy hoạch và xây dựng. Các quy định về quản lý dân số dựa trên diện tích căn hộ ban đầu có thể xuất phát từ mong muốn kiểm soát mật độ dân cư, đảm bảo chất lượng sống và tránh quá tải hạ tầng. Tuy nhiên, khi áp dụng một cách cứng nhắc, chúng lại tạo ra những “lỗ hổng” hoặc động lực thị trường không mong muốn. Đối với các doanh nghiệp, việc xây dựng căn hộ lớn giúp họ tối ưu hóa chi phí pháp lý, giảm thiểu các ràng buộc về hạ tầng xã hội cho một dự án, từ đó đạt được hiệu quả kinh tế cao hơn.

2. Hệ quả kinh tế và xã hội:

• Mất cân đối cung – cầu trên thị trường bất động sản: Quy định này đang bóp méo cơ cấu nhà ở, tạo ra sự dư thừa ở phân khúc căn hộ cao cấp hoặc diện tích lớn, trong khi phân khúc nhà ở vừa túi tiền (cho người lao động, người có thu nhập trung bình) lại trở nên khan hiếm. Điều này đẩy giá nhà ở phân khúc này tăng cao, khiến việc sở hữu nhà trở thành giấc mơ xa vời với nhiều người.
• Gia tăng áp lực an sinh xã hội: Khi nguồn cung nhà ở giá phải chăng giảm, người dân có thu nhập trung bình và thấp phải đối mặt với nhiều lựa chọn khó khăn: chấp nhận chi trả số tiền lớn hơn cho nhà ở, chuyển đến các khu vực xa trung tâm với chi phí đi lại tăng cao, hoặc sống trong các điều kiện không đảm bảo. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng sống, ổn định xã hội và năng suất lao động.
• Ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững của đô thị: Một thành phố cần có sự đa dạng về cư dân và cơ cấu nhà ở để phát triển bền vững. Việc thiếu hụt nhà ở cho tầng lớp lao động và tri thức trẻ có thể dẫn đến việc mất đi nguồn nhân lực quan trọng, làm suy yếu nền kinh tế và xã hội.
• Hạn chế cạnh tranh và đổi mới: Các doanh nghiệp buộc phải chạy theo xu hướng xây căn hộ lớn để đáp ứng quy định, làm giảm sự đa dạng hóa sản phẩm và hạn chế sự cạnh tranh lành mạnh trong việc cung cấp các giải pháp nhà ở sáng tạo, phù hợp với nhiều đối tượng khách hàng.

3. Khuyến nghị và hướng đi:
Để khắc phục tình trạng này, TP HCM cần xem xét lại quy định tính dân số theo diện tích căn hộ một cách toàn diện. Các giải pháp có thể bao gồm:

• Áp dụng các tiêu chí linh hoạt hơn, có sự phân biệt rõ ràng giữa các loại hình nhà ở (nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp, nhà ở cao cấp).
• Tham khảo các mô hình quản lý dân số và quy hoạch đô thị tiên tiến trên thế giới, cân bằng giữa mục tiêu kiểm soát mật độ dân cư và mục tiêu an sinh xã hội, đảm bảo quyền tiếp cận nhà ở cho mọi tầng lớp.
• Khuyến khích các chủ đầu tư xây dựng nhà ở vừa túi tiền thông qua các chính sách ưu đãi về thuế, đất đai hoặc thủ tục hành chính.
• Tăng cường đối thoại giữa cơ quan quản lý nhà nước, các hiệp hội ngành nghề như HoREA và cộng đồng doanh nghiệp để đưa ra các quy định thực tế, khả thi và hiệu quả hơn.

Việc điều chỉnh chính sách kịp thời sẽ không chỉ giúp cân bằng lại thị trường bất động sản mà còn góp phần quan trọng vào sự phát triển ổn định và bền vững của TP HCM trong dài hạn.